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dresser un état des lieux, l'autre peut l'y contraindre en justice. Dans ce cas, c'est devant le juge des référés du tribunal de première instance de la situation des lieux loués que la demande doit être portée; le juge de paix est incompétent pour statuer sur une demande de ce genre.

Les soussignés,

149. Modèle d'état de lieux.

......

M..., propriétaire d'une maison sise à.... no et M...., locataire de ladite maison ou d'un appartement au.... étage de ladite maison, ou d'une boutique dépendante de ladite maison en vertu d'un bail en date du... .... ... ....

(1).

Après avoir pris une entière connaissance et examiné avec attention et détail toutes les parties et dépendances de ladite maison ou dudit appartement, ou de ladite boutique, ont vérifié, reconnu et constaté ce qui suit.

Désignation.

On fait ici la description sommaire des lieux loués par étage et par pièLa maison, ou l'appartement, ou la boutique se compose comme

ces. suit.

Description détaillée.

EXTÉRIEUR DE LA MAISON, DE L'APPARTEMENT OU DE LA BOUTIQUE.

On fait la description des portes extérieures, des volets extérieurs, des soupiraux, des. sonneries extérieures, etc.

Dégradations. On indique ici les dégradations constatées dans les objets qui viennent d'être décrits.

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CAVES. On fait ici la description détaillée des caves et des objets appartenant au propriétaire qui peuvent s'y trouver escaliers, portes, serrures, échelles, etc.

Dégradations.

On indique ici les dégradations constatées dans les objets qui viennent d'être décrits.

REZ-DE-CHAUSSÉE. Vestibule. On décrit ici l'état de tout ce qui se trouve dans le vestibule portes, ferrures, fenêtres, papiers, peinture, corniches, pilastres, appareils à eau ou à gaz, panneaux, marbres, etc.

Degradations. On relate ici les dégradations constatées sur les objets qui viennent d'être décrits.

On passe ensuite en revue chacune des autres pièces et on en fait la description détaillée comme pour le vestibule, avec les dégradations constatées et ainsi de suite jusqu'au grenier.

(1) Si les parties font procéder par un architecte de leur choix, on met: Lesdites parties assistées de M....., architecte, demeurant à............. agréé par elles. S'il y a des architectes, on met: M....., assisté de son architecte M...., demeurant à....

Fait (double ou triple, etc., suivant le nombre des parties intéressées),

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Signatures des parties et des architectes s'il y en a.

150 Le locataire qui a déclaré bien connaître les lieux loués, dont un état a été dressé contradictoirement, et les prendre tels qu'ils se poursuivent et comportent, n'est plus recevable, du moins après une longue exécution du bail, à demander au bailleur des travaux d'appropriation dont la nécessité existait au moment du bail (Cass., 27 janv. 1858, S.-V. 1858.1.723, P. 1859, p. 178).

151. Une clause usuelle dans presque tous les baux impose au locataire l'obligation de bien tenir les lieux loués et de les rendre conformément à l'état qui en sera dressé immédiatement, soit aux frais du locataire seul, soit à frais communs. Dans chacun de ces cas le locataire n'imagine pas toujours à quelle somme peuvent s'élever ces frais ainsi mis à sa charge; et grand devient son étonnement quand l'architecte lui présente une note qui peut se monter à un chiffre énorme. A cet égard, il est utile de rapporter ici un jugement du tribunal de la Seine (5 chambre, du 31 août 1839), qui a cru devoir réprimer l'abus dont sont trop souvent victimes les locataires ainsi engagés imprudemment. Voici dans quelles circonstances: N. Michin, propriétaire d'une maison rue SaintAntoine, en avait loué diverses parties à M. Delaunay, épicier en gros, moyennant 2,700 fr. Un état des lieux avait été dressé par suite d'une stipulation qui en avait mis les frais à la charge du locataire, et le sieur L..., architecte, avait été chargé de ce travail. Il remit cet état en deux cents rôles et demanda 400 fr. pour ses honoraires, mais le tribunal déclara valables les offres de 200 fr. faites par le locataire, et condamna le sieur L... aux dépens (Droit, 1er sept. 1839).

Le syndicat des architectes de la ville de Paris a fixé à 3 fr. 50 le rôle, c'est-à-dire chaque page de l'état de lieux; mais ce tarif n'est nullement obligatoire pour les tribunaux qui ont toujours le droit de réduire le coût de l'état de lieux.

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CHAPITRE II

Des obligations et des droits respectifs du bailleur ou propriétaire, et du preneur ou locataire.

152. Nous avons vu plus haut que le bail est un contrat qui se forme par le seul consentement des parties sur la chose et sur le prix. Il résulte de là que les contractants peuvent modifier le bail par toutes les conventions particulières qu'ils jugent à propos d'y introduire.

Le bail, ainsi modifié, devient pour les parties une loi commune à laquelle elles sont obligées de se soumettre. Mais, en l'absence de conventions particulières, les parties demeurent sous l'empire du droit commun, et la loi civile détermine leurs obligations et leurs droits respectifs. Ce qui constitue un droit en faveur de l'une d'elles devient pour l'autre une obligation, et c'est de la combinaison de ces droits et de ces obligations que sont nés les principes que nous allons faire.connaître dans les deux sections suivantes.

153. Lorsqu'une clause d'un bail est ambiguë elle doit aux termes de l'article 1602 du Code civil s'interpréter contre le bailleur. Il en est ainsi spécialement de la clause d'un bail contenant désignation des lieux loués (Paris, 10 nov. 1896, Sirey, 98.2.249).

SECTION Ire

Des obligations du bailleur ou propriétaire.

151. Les obligations du bailleur sont :

1o De délivrer au locataire la chose louée ;

2o D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée:

30 D'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail (C. c., art. 1719);

4o De garantir le locataire des vices de la chose louée qui en empêchent l'usage (C. c., art. 1721);

5. D'acquitter les contributions foncières.

Nous allons successivement développer chacune de ces obligations dans les cinq paragraphes suivants.

§ 1er. De l'obligation de délivrer au preneur la chose louée.

-

155. Cette obligation de délivrer au preneur la chose louée est de l'essence même du contrat. Il serait impossible, en effet, de concevoir le louage d'une chose, si elle n'était pas délivrée au locataire pour en jouir (Troplong, no 159; Boileux, sur l'article 1719). Mais si le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, cette obligation peut être modifiée par une clause particulière laissant au preneur qui en fait son affaire personnelle, la charge de poursuivre à ses risques et périls l'entrée en jouissance sans aucun recours contre le bailleur pour quelque cause que ce soit; une pareille convention n'a rien d'illicite ou de contraire à l'ordre public (Cass., 26 avril 1895, Sirey, 95.1.504 et Dalloz, 95. 1.367).

De même la clause d'un bail, par laquelle le preneur s'est engagé à procéder à l'expulsion d'un tiers qui occupait les lieux loués, sans aucun recours contre le bailleur de quelque nature qu'il fût, est licite et doit être exécutée en sa forme et teneur. En conséquence si le tiers occupant les lieux loués a refusé, à l'époque fixée pour l'entrée en jouissance du preneur, de les lui délaisser, le preneur ne saurait se fonder sur la non-délivrance de la chose louée pour actionner le bailleur en dommages-intérêts. Mais le preneur dont l'entrée en jouissance a été ainsi retardée ne doit des loyers qu'à compter du jour où sa jouissance est devenue effective (Paris, 6 juillet 1893, Sirey, 94.2.147 et Dalloz, 94.2.53).

La délivrance de la chose doit être faite à l'époque déterminée par le bail; si le bail est verbal, on suit l'usage des lieux.

156. L'obligation de délivrer la chose louée s'étend à tous ses accessoires, sans quoi la délivrance ne serait pas complète (Pothier, no 54; Exposé des motifs du titre du Louage).

Ainsi le propriétaire doit remettre au locataire toutes les dépendances non exclues du bail, le bûcher, le hallier. les greniers, la cour, le vestibule, les clés des portes intérieures et extérieures (Pothier, ibid.; Troplong, no 160).

Le propriétaire doit aussi délivrer au locataire les objets que la

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loi désigne sous la dénomination d'immeubles par destination, car ces objets, à moins de conventions contraires, sont compris dans le bail.

157. Lorsqu'un bail contient location formelle et expresse de la totalité d'une maison, le bailleur ne saurait être admis à prouver qu'un logement dépendant de cette maison ne fait pas partie de la location et que le locataire aurait accepté cet état de choses. avant la prise de possession des lieux loués (Paris, 10 nov. 1896, Sirey, 98.2.249).

158. Le bailleur est tenu d'assurer au preneur la jouissance non seulement des objets énoncés dans le bail, mais encore de tous les avantages qui s'y rattachent et sur lesquels le preneur a dû compter comme utilité ou agrément de sa location; notamment de la facilité que donnait à l'exploitation du preneur un passage par un portail ouvert sous une cour commune, passage et portail qui ne sauraient en conséquence être modifiés sans son consentement (Cass., 25 avril 1893, Sirey, 93.1.464).

159. Un locataire, en l'absence de toute stipulation contraire, a le droit, alors qu'il ne commet aucune dégradation, de jouir sans réserve de tout ce qui fait l'objet de la location.

Spécialement un locataire peut se servir de l'eau d'un puits dépendant d'un terrain par lui loué, non seulement pour l'arrosage dudit terrain, mais encore pour l'arrosage de terrains appartenant à un autre propriétaire, dont il a également la jouissance (Paris, 6 avril 1886, Gaz. Trib., 11 mai 1886).

160. Lorsqu'un locataire a droit au chauffage de l'appartement qu'il occupe et de l'escalier qui y conduit, à charge par lui de supporter une partie des dépenses de combustible, sans que le bail ait déterminé les mois et les heures durant lesquels le calorifère fonctionnerait, il ne peut exiger du propriétaire que le feu soit nécessairement entretenu pendant la mauvaise saison, tous les jours, depuis le matin jusqu'à minuit. En pareil cas il n'est fondé à réclamer du bailleur qu'une administration de bon père de famille dont l'appréciation appartient tout entière aux tribunaux (Paris, 22 décembre 1871, Droit, 9 janvier 1871).

161. L'existence de bouches de calorifère dans le vestibule du grand escalier d'une maison et dans certaines pièces des apparte

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