espèce de location, quel que soit le taux annuel du loyer et sans avoir égard à l'industrie ou à la profession du locataire. La notification du congé doit être faite le 24 mars au plus tard (Jugem. du Trib. civ. de Nantes, 4 juin 1850; Sibille, Usages locaux et règlements du département de la Loire-Inférieure, p. 105).

1121. En Normandie, les délais des congés ne sont pas uniformes; c'est ce qu'enseigne Houard dans son Dictionnaire de droit normand, au mot Bail, no 3: « De droit, dit-il, tout bail verbal pour les biens de ville est d'une année; et, après la jouissance d'une année, le propriétaire doit avertir le locataire six mois avant l'expiration de la deuxième année, s'il est question d'un corps de logis entier; s'il s'agit, au contraire, d'une partie de maison en quelques endroits, l'avertissement doit donner six mois de délai, et il n'est dû que six semaines pour une chambre; en d'autres endroits, au-dessus de vingt livres de loyer, l'avertissement doit précéder de six mois la sortie, et de trois mois au-dessous de ce prix. A cet égard, l'usage des lieux est l'unique règle.

Dans le ressort de la Cour de Caen, la durée des baux est d'une année, quand il s'agit d'un hôtel ou d'une maison de la même importance; de six mois pour une maison moins considérable, mais ayant cave et grenier, et de trois mois enfin, pour les maisons qui n'ont ni cave ni grenier. Les congés doivent être donnés trois mois d'avance pour les maisons de la dernière classe; six mois pour celles de la deuxième classe et un an enfin pour celles de la première (Trib. civ. de Caen, 21 mars 1826 et 7 avril 1829; Duvergier, t. IV, no 60).

1122. Une délibération du Tribunal civil du Havre, en date du 7 avril 1837, a constaté les usages locaux de cette ville en matière de locations (1).

(1) Voici le texte de cette délibération :

« Il est d'usage, dans la ville du Havre, et cet usage a force de loi, qu'un locataire peut, au bout de la première année de jouissance, et même le dernier jour, lorsqu'il n'a point de bail, remettre à son propriétaire la maison qu'il occupe, et le propriétaire, par identité de raison, peut, dans le cas ci-dessus, louer à un tiers sa maison, sans être obligé d'en avertir le locataire quelque temps auparavant. Mais aussi, lorsque la jouissance a été de plus d'une année alors le locataire est tenu d'avertir le propriétaire, lorsqu'il veut le quitter, six mois d'avance pour un corps de logis, trois mois d'avance pour une portion de maison, six semaines pour une chambre. Il est également d'usage en ladite ville

1123. En Lorraine, le délai des congés est de trois mois (Nancy, 12 juillet 1835; Troplong, no 415 bis).

1124. A Melun, le congé doit être donné au moins trois mois avant la sortie des lieux, outre huitaine pour le délogement (Sevenet, sur l'art. 186 de la Coutume de Melun).

SECTION III

De la forme du congé, à qui et par qui il doit être donné, de la demande en validité et des droits d'enregistrement.

1125. Le congé peut être donné verbalement ou par écrit. Verbalement. Le congé verbal peut présenter de graves inconvénients, en ce que, si l'une des parties le nie, l'autre ne peut invoquer la preuve testimoniale, lors même que le loyer annuel n'excède pas 150 francs (Arg. de l'art. 1715, C. c., qui refuse la preuve testimoniale d'un bail verbal qui n'a encore reçu aucune exécution, et qui est nié, quelque modique qu'en soit le prix. Cass., 12 mars 1816) (1).

que les loyers des maisons, sans aucune clause particulière, soient exigibles de six mois en six mois, et que, lorsqu'un locataire sort d'une maison, il doive s'arranger de façon que celui qui le remplace puisse, quatre jours avant l'expiration de son terme, envoyer partie de ses meubles dans la maison qu'il va occuper, parce que celui qui la quitte peut, pendant quatre jours après le terme expiré, avoir encore une partie de ses meubles dans la maison qu'il a vidée.

Lorsqu'il n'y a point de clause particulière, les maisons en ladite ville sont toujours censées être louées pour une année et ne peuvent être remises aupa

ravant.

Le propriétaire est tenu d'avertir, dans les délais ci-dessus, le locataire, de vider la maison lorsqu'il y a eu jouissance de plus d'une année. Il est encore d'usage, dans la ville du Havre, que, pour les corps de magasins et les boutiques, il y ait obligation de donner congé ou de remettre la jouissance six mois avant l'expiration de l'année, lorsque la location a duré plus d'une année. Quant aux magasins loués au mois, pour faire cesser la jouissance après le premier mois, il n'est pas besoin d'un avertissement préalable; cette jouissance cesse de plein droit. Mais, si le locataire est laissé en jouissance, le propriétaire doit lui signifier un congé de quinze jours avant l'expiration du mois suivant ou de l'un des autres mois subséquents. La même obligation est imposée au locataire qui veut quitter sa jouissance dans les mêmes cas. — I! en est de même à l'égard des chambres garnies. Les congés à l'égard des maisons doivent être signifiés, s'il s'agit d'un corps de logis ou d'une portion de corps de logis, avant le terme qui précède de six ou de trois mois l'expiration de la jouissance que l'on veut faire cesser; et encore bien que les six ou trois mois ne soient pas complets, par rapport au nombre de jours, le congé n'est pas moins valable. -Les termes d'usage sont Pâques, Saint-Jean, SaintMichel et Noël. Ces usages sont applicables à Ingouville et à Granille. »>

Aussi, nous engageons les propriétaires et les locataires à ne jamais donner ni accepter de congés verbaux.

Par écrit. Il est valablement donné, soit par acte notarié, ou sous seing privé, soit par exploit d'huissier.

1126. Le congé peut même être donné par simple lettre missive recommandée ou non, sauf la difficulté qu'aura celui qui a donné congé à le prouver; le fait de prouver qu'on a écrit une lettre même recommandée ne sera pas suffisant si le congé est nié pour en établir la preuve, car rien n'établit que la lettre missive contenait un congé et celui qui l'a reçue peut s'abstenir de la produire en alléguant qu'il l'a détruite ou égarée.

1127. Le congé d'ailleurs constituant un acte unilatéral il n'est pas nécessaire pour sa validité qu'il soit accepté par celui qui le reçoit l'usage où l'on est à Paris de demander à la partie qui reçoit le congé une acceptation n'a d'autre but, que celui de procurer à celui qui donne le congé la preuve qu'il a manifesté sa volonté en temps utile (Paris, 3 mars 1896, Sirey, 97.2.247).

1128. Lorsque l'une des parties accepte à l'amiable le congé qui lui est donné par l'autre, il suffit alors de le rédiger par acte sous seing privé. Dans ce cas, il doit être fait sur papier timbré, afin d'éviter l'amende s'il était nécessaire de le produire en justice; il doit aussi être daté et signé ; il est nécessaire de le faire double, car il contient les conventions réciproques (C. c., art. 1325), puisque le propriétaire sera tenu de laisser sortir le locataire, et que ce dernier prend l'engagement de vider les lieux à l'époque

(1) Il a aussi été jugé que le locataire qui prétend avoir donné congé et qui n'en a pas la preuve écrite, est non recevable dans sa demande, quand même, avec le consentement du propriétaire, il aurait déménagé, et que par des insertions dans les journaux et par des écriteaux, il aurait annoncé que son appartement était à louer. Si le congé est dénié, la preuve testimoniale n'est point admissible (Trib. de la Seine, 2 ch., 19 janv. 1859, Droit, 8 fév. 1859). La présence des meubles ne constitue pas le contrat de bail; ce n'est qu'une garantie du paiement des loyers pour le propriétaire; l'enlèvement des meubles ne saurait donc détruire le contrat; le propriétaire, en y consentant, n'a fait que renoncer à un droit établi en sa faveur, ce qu'il est toujours libre de faire. Le tribunal a pensé que le congé que prétendait avoir donné le locataire étant dénié par le propriétaire, la preuve de ce congé devait être écrite et que, dans ce cas, la preuve testimoniale n'était pas admissible.

Mais si le congé verbal n'est pas contesté, il est aussi valable que le congé écrit (Trib. de paix d'Herbault, 19 sept. 1892, Moniteur des Juges de paix, 1892, p. 500).

déterminée. Il ne faut pas oublier cette mention fait double. 1129. Il arrive fréquemment que le propriétaire se contente, pour donner congé, d'apposer son acceptation au bas de la quittance qu'il remet au locataire. Nous ne saurions trop détourner les propriétaires et les locataires d'un semblable moyen, parce qu'il peut en résulter bien des difficultés. En effet, il est certain qu'un congé apposé ainsi au bas d'une quittance ne saurait être valable, puisque la preuve de l'existence du congé se trouve entre les mains du locataire et dépend de sa volonté, et que, d'un autre côté, la loi déclare nul l'acte constitutif d'une convention qui n'est pas fait en autant de doubles qu'il y a de contractants (art. 1325, C. c.)(1). Enfin, outre la validité du congé,qui peut être contestée, l'usage de le donner de cette manière peut entraîner de graves inconvénients. Par exemple, si le locataire, pour un motif quelconque, ne veut pas déménager, il niera la quittance, paiera une seconde fois son terme, et contraindra ainsi le propriétaire à le laisser jouir des lieux jusqu'à la fin du terme suivant.

1130. Modèle de congé sous seing privé.

Entre les soussignés, M. . . . . (nom, profession et domicile du propriétaire) et M. . . . . (nom, profession et domicile du locataire), a été convenu et arrêté ce qui suit:

M. . . . . donne par les présentes congé à M.

., qui l'accepte, de l'appartement (ou de la maison) occupé par lui. . . ., ledit congé pour avoir effet le. (indiquer la date et l'expiration du congé),

Signatures du propriétaire et du locataire.

1131. Le congé donné par lettre et accepté de même n'est pas plus valable, comme sous seing privé, que celui qui est apposé au bas d'une quittance. Ainsi, le congé donné dans une quittance ou par lettre ne vaut donc que comme congé verbal, et nous avons suffisamment fait connaître les inconvénients qui résultent d'un congé donné de cette manière. Il est donc prudent, afin d'éviter toute espèce de contestation, de faire un congé sous seing privé, en doubles originaux.

(1) Toutefois la simple acceptation d'un congé peut être faite sans la formalité du double, cette acceptation ne constituant qu'un acte unilatéral de reconnaissance que le congé a été donné.

Si les parties ne sont pas d'accord, il est nécessaire de faire signifier le congé par huissier; car, dans ce cas, elles n'ont pas d'autre moyen de faire cesser le bail.

C'est la partie qui le fait signifier qui doit en supporter et payer les frais. Mais lorsque le locataire est redevable d'un ou de plusieurs termes de loyer et que le propriétaire lui a fait signifier congé par huissier, les frais du congé sont à la charge du locataire.

1132. Le congé n'étant subordonné à aucune acceptation, il suffit, pour sa validité, qu'il ait été notifié avant le terme imparti par le bail.

Le locataire n'est tenu que de faire parvenir le congé au domicile du propriétaire. Il n'est point obligé de l'envoyer là où il plaît au bailleur de résider.

S'il est démontré surtout que le locataire a pris les précautions nécessaires pour faire connaître à temps son intention par lettre recommandée et que le propriétaire a, au contraire, imaginé un ensemble de manoeuvres dans le but d'échapper à la notification du congé, le tribunal ne saurait annuler comme ayant été tardif l'avertissement du locataire (Trib. Seine, 6° ch., 25 mars 1886, Moniteur des Juges de Paix, 1886, p. 268).

1133. Lorsqu'un immeuble loué appartient à plusieurs propriétaires par indivis, le congé doit être donné par les copropriétaires; cependant, le congé donné par un seul est valable, si, du reste, il n'est pas désavoué par les autres copropriétaires (Cass., 5 pluviose an XII; Douai, 6 fév. 1828). Mais, si le congé était signifié par l'un des copropriétaires par indivis, contre la volonté des autres, ce congé ne serait pas valable. Le bail se continuerait (Troplong, no 428, et Curasson, t. 1er, p. 365, no 31).

1134. Il est de principe que l'un des communistes peut faire seul les actes d'administration utiles dans l'intérêt de l'indivision. En ce qui touche le congé donné à un locataire, le caractère de cet acte dépend des circonstances de la cause et, en cas de désaccord entre les communistes sur son utilité, il appartient aux tribunaux d'en préciser le caractère et l'opportunité (Trib. Seine, 27 février 1885).

1135. Le congé que le propriétaire a fait signifier à l'un des