gement, la résiliation de la location peut être prononcée à la demande du locataire avec indemnité à son profit et dispense du paiement de ses loyers (Paris, 12 fév. 1839, Gaz. des Trib., 13 fév. 1839).

Un locataire ne peut établir, dans les lieux qu'il occupe, une machine à vapeur dont la fumée gênerait les autres locataires de la maison. Ces derniers seraient autorisés à demander, dans ce cas, la résiliation de leurs baux (Paris, Gaz. des Trib., 23 juin 1836).

1063. Mais un locataire ne peut demander la résiliation du bail ou des dommages et intérêts pour cause du bruit qu'occasionne la profession des autres locataires, lorsque ces derniers étaient dans la maison avant que le locataire y fût entré. Dans ce cas, c'est au locataire lui-même à s'imputer la faute qu'il a commise d'avoir loué dans une maison avant de s'être préalablement informé de la profession des personnes qui y sont logées (Trib. de la Seine, 5o ch., 9 juin 1835, Gaz. des Trib., 10 juin même année). 1064. L'ouverture, au public, d'une salle de billard consacrée originairement à une société particulière autorisée peut donner lieu à une demande en résiliation de bail contre le locataire (Paris, 29 août 1826, Gaz. des Trib., 30 août 1826).

1065. M. Arnoult avait loué à Mlle Maria, pour y exploiter un café-restaurant,une vaste boutique, sise rue Soufflot. Mais ce caférestaurant fut bientôt changé en une bruyante brasserie. Le tribunal de la Seine par jugement du 10 décembre 1879 a résilié le bail qui avait une durée de dix-huit années (Adde, Trib. Seine, 17 mai 1890).

1066. La clause d'interdiction de louer à des personnes tenant café-restaurant ou estaminet n'est pas applicable à un entrepôt de bière; et, dans ce cas, la demande en résiliation de bail n'est pas admissible (Trib. de la Seine, 17 juin 1837, Droit, 18 juin 1837).

Le locataire qui s'est interdit, par son bail, de vendre des liqueurs, sice n'est en gros, peut-il faire le commerce de marchand de vins en détail? Non. L'infraction à cette clause peut même donner lieu à une résiliation de bail. C'est ce que le tribunal de la Seine (4 ch.) a jugé, le 29 août 1840, dans les circonstances suivantes en 1837, Landon avait loué à Bigny une maison destinée

à servir de garni aux ouvriers; mais, dans le bail, il inséra une clause qui défendait au locataire d'établir dans les lieux loués une distillerie et d'y vendre ses liqueurs, si ce n'est en bouteille. Bigny ouvrit bientôt un petit cabaret qui devint en peu de temps. le rendez-vous de tous les ouvriers du quartier. Mais le propriétaire, prétendant que l'on faisait de son garni un véritable cabaret, demanda la résiliation du bail avec dommages et intérêts. La clause relative au débit de liqueurs devait-elle comprendre le débit de vin? Le tribunal l'a pensé et a prononcé l'annulation du bail (Droit, 4 sept. 1840).

Le locataire d'un café, à qui une clause de son bail attribue le droit exclusif de fournir les rafraîchissements dans une salle de concert, peut s'opposer, lorsqu'on donne des bals dans cette salle, à ce que le gérant de la société des bals y fasse circuler des oranges, pastilles, bonbons et sucreries. L'infraction peut donner lieu à des dommages et intérêts contre le gérant de cette société (Paris, 1 ch., 29 janv. 1829, Gaz. des Trib., 27 et 30 janv. 1839).

1067. Le propriétaire qui, dans le bail fait à son locataire, a inséré la défense de laisser chanter dans les lieux loués, ne peut, pour une première infraction à cette clause, demander la résiliation du bail. C'est ce que le tribunal de la Seine a décidé par jugement du 22 août 1828 (Gaz. des Trib., 24 août même année). Dans cette affaire, le locataire, qui était un marchand de vins, avait, contrairement à la clause prohibitive du bail, laissé chanter des ivrognes dans son cabaret. Le propriétaire demandait, pour ce fait, la résiliation; sa prétention ne fut pas accueillie; mais le tribunal, tout en maintenant le locataire dans son bail, lui fit néanmoins défense de récidiver.

1068. Le locataire n'a aucune action en garantie, ou résiliation contre le bailleur à raison d'un inconvénient naturel résultant d'un fait inhérent au quartier dans lequel se trouvent situés les lieux loués, tel que l'inondation habituelle des caves alors que cet état de choses est généralement notoire (Paris, 1 ch., 23 janv. 1849, S.-V. 49.2.77).

1069. Une demande d'expulsion des lieux loués ne peut tenir lieu d'une demande en résiliation, ni y suppléer par voie d'interprétation de l'intention tacite du demandeur.

Par suite sont non recevables, comme constituant une demande nouvelle, les conclusions en résiliation de bail prises en appel par le demandeur qui, en première instance, n'avait conclu qu'à l'expulsion (Paris, 1er mars 1886).

1070. Lorsque le juge des référés a ordonné l'expulsion d'un preneur à bail pour défaut de payement de loyers, cette expulsion suppose nécessairement la résiliation du bail, et le syndic de la faillite du preneur est mal fondé à demander un délai pour mettre en vente le droit audit bail (Paris, 5 mars 1886, Gaz. des Trib., 13 octobre 1886).

1071. Le locataire d'une maison doit être déclaré mal fondé à demander la résiliation de son bail, lorsque sa demande s'appuie uniquement sur une circonstance qui ne le prive pas de la jouissance de la chose louée, mais en rend seulement l'usage plus incommode.

Spécialement cette circonstance qu'un puits, situé dans la maison donnée à bail, ne fournit qu'une eau impropre à tout usage alimentaire ou domestique, est insuffisante pour justifier la de mande en résiliation.

Il n'en serait autrement qu'au cas où il serait établi que l'usage du puits et la qualité de l'eau avaient été pour le preneur une cause déterminante de sa location (Trib. Vervins, 6 août 1886, Gaz. Pal., 3 septembre 1886).

CHAPITRE VIII.

Du congé des maisons.

1072. Le congé est l'avertissement que le bailleur donne au preneur, ou que le preneur donne au bailleur, afin de faire cesser le bail ou la location.

SECTION Ire

Quand il y a lieu de donner congé.

1073. Si le bail est fait, sans écrit, l'une des parties ne pourra

donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux (C. c., art. 1736).

Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (C. c., art. 1737).

Si l'on prenait ces deux articles à la lettre, il semblerait que la nécessité du congé n'a lieu que lorsque le bail a été fait sans écrit, et qu'il ne devient inutile que lorsque le bail a été fait par écrit. Mais tel n'est pas le sens dans lequel on doit interpréter les dispositions des articles 1736 et 1737, dont la rédaction vicieuse a été critiquée par tous les auteurs qui ont écrit sur la matière.

Nous avons dit ailleurs que ces expressions, bail fait par écrit, bail fait sans écrit, signifient bail dont la durée est fixée, bail dont la durée n'est pas fixée.

Pour entendre sainement et pour concilier les dispositions des articles 1736 et 1737 avec les vrais principes, il faut dire que quand la durée du bail soit verbal. soit écrit, n'a pas été déterminée, un congé donné dans les délais d'usage est nécessaire pour le faire cesser; et que quand la durée du bail soit verbal, soit écrit, a été déterminée, il cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

1074. Ainsi, à l'expiration du terme fixé par le bail verbal ou écrit, le preneur peut se retirer, et le bailleur introduire un nouveau locataire.

Mais si, à l'expiration du bail écrit, le preneur reste et est laissé en jouissance, il s'opère une nouvelle location, que les parties ne peuvent faire cesser qu'en donnant congé dans les délais d'usage (Arg. de l'art. 1738, C. c.). La nouvelle location dont il s'agit se nomme tacite reconduction.

1075. Il est nécessaire de donner congé, même dans le cas d'un bail dont la durée est déterminée, lorsque, comme cela se pratique souvent, le bail contient des termes auxquels il est loisible au propriétaire ou au locataire de le résoudre; par exemple, lorsque le bail est fait pour trois, six ou neuf années (1). Il est

(1) Il importe de remarquer que ce bail est véritablement un bail de neuf années, mais qui contient la faculté, en faveur de chacune des parties, de le résilier à l'expiration des trois ou six premières années; en conséquence, si les

'd'usage, dans ce cas, d'indiquer de combien de temps l'avertissement doit précéder les termes fixés dans le bail. Mais lorsque le bail ne contient pas de clause à cet égard, on suit pour le congé les délais fixés par l'usage des lieux.

1076. Quand le bail autorise le nouvel acquéreur à expulser le locataire, il ne peut le faire qu'après avoir donné congé en observant les délais d'usage.

Le nouveau propriétaire ne peut donner congé au locataire en dehors des termes formels de la promesse souscrite par le précédent propriétaire (Paris, 3e ch., 4 juin 1859, Droit, 13 juin 1859).

1077. Lorsqu'il a été convenu que le bailleur, dans le cas où il voudrait occuper les lieux loués, pourrait expulser le preneur, le bailleur ne peut le faire qu'en donnant d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux (C. c., art. 1762).

1078. Quand l'époque de la fin d'un bail a été déterminée par la convention, celui qui reprend le bail d'un précédent locataire n'a pas besoin de donner congé (Trib. de la Seine, 8 avril 1844, Droit, 19 avril 1844).

Le congé n'est pas nécessaire lorsque c'est par tolérance qu'on loge une personne (Trib. de la Seine, 5 ch., 31 août 1841, Gaz. des Trib., 1er sept. 1841).

1079. L'individu qui s'est mis en possession des lieux, sans l'assentiment du propriétaire, et, par suite, sans bail, n'a droit à aucun congé et peut être expulsé sans cette formalité préalable (Trib. Lyon, 28 mai 1885).

1080. Lorsque, dans une location soit verbale, soit écrite, quelques accessoires se trouvent joints à la chose principale, on ne peut donner congé de ces accessoires et continuer de tenir à bail la chose principale. Par exemple, un commerçant qui a pris à loyer une boutique, l'entresol au-dessus et une chambre séparée pour son commis, ne pourra donner congé séparément de cette chambre ou même de l'entresol, parce que ces lieux, loués en même temps que la boutique, en dépendent et forment avec elle une seule et même location. Pour qu'il en fût autrement, il faudrait que le bail de cette chambre ou de cet entresol eût été fait

parties gardent le silence, ce bail finira de plein droit à l'expiration de la neuvième année sans qu'il soit nécessaire de donner congé.