SECTION Ire

Du bail verbal.

74. Le bail verbal se manifeste par la jouissance de la chose louée.

En cas de dénégation du bail verbal, la preuve testimoniale est admise ou refusée, suivant l'objet auquel s'applique le contrat.

Ainsi, par exemple, s'il s'agit de la location verbale d'un meuble, la preuve testimoniale du bail est admise selon les règles générales, c'est-à-dire lorsque l'objet du contrat n'excède pas la valeur de 150 fr.

Au contraire, s'il s'agit de la location verbale d'un immeuble et que le bail n'ait encore reçu aucune exécution, le bail ne peut être prouvé par témoins, quelque modique qu'en soit le prix.

Le bail verbal entraîne avec lui de graves inconvénients: aussi, pour les éviter, conseillons-nous aux propriétaires et aux locataires de déterminer par écrit les conventions relatives aux locations.

SECTION II
Du bail écrit.

75. Le bail écrit se fait, ou par-devant notaire, ou par acte sous seing privé; dans le premier cas, il prend la dénomination de bail authentique.

76. Le bail authentique a pour effet de faire foi par lui-même. jusqu'à l'inscription de faux (C. c, 1319), sans aucune vérification préalable; c'est-à-dire qu'on doit y ajouter pleine confiance, parce qu'il émane d'un officier public dont la loi consacre le témoignage.

Le bail authentique offre aussi cet avantage, que le notaire en conserve la minute, et que les parties peuvent, lorsqu'elles le réclament, s'en faire délivrer une expédition.

En outre, lorsque l'une des parties ou toutes deux, ne peuvent ou ne savent écrire ou signer, le bail ne peut être fait que par-devant notaire.

77. Comme la rédaction du bail authentique est confiée au notaire, nous nous abstiendrons de parler de sa forme; nous ajouterons seulement qu'il doit être enregistré dans les dix jours de sa date, et qu'en cas de retard, les droits et l'amende sont à la charge du notaire.

§ 2. Du bail sous seing privé et de son enregistrement.

78. Le bail sous seing privé est celui qui est passé sans l'intervention d'un officier public. Il détermine les conventions des parties et la durée de la location. La principale différence qui existe entre le bail sous seing privé et le bail authentique, c'est que ce dernier tirant toute sa force du caractère de l'officier public qui l'a reçu, fait pleine foi par lui-même, jusqu'à l'inscription de faux, et que les tribunaux doivent en ordonner l'exécution provisoire sans caution (C. pr. civ., 135); tandis que le bail sous seing privé ne fait foi qu'après qu'il a été reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu. Mais après la reconnaissance expresse ou tacite, volontaire ou forcée, le bail sous seing privé fait, entre les signataires ou leurs représentants, la même foi que le bail authentique même (C. c., art. 1322), et l'exécution provisoire doit en être ordonnée sans caution.

79. Ainsi les parties peuvent, pour s'épargner les frais d'un bail authentique, rédiger, sans inconvénients, leurs conventions ellesmêmes. Car, dans le cas où l'une d'elles viendrait à méconnaître l'existence de l'engagement écrit, il serait facile, au moyen de la vérification d'écritures, de la convaincre de mensonge; et le sous seing privé, une fois reconnu ou tenu pour tel, produirait, comme nous venons de le faire observer, le même résultat qu'un bail authentique.

80. Le bail sous seing privé doit être fait double, triple, etc..., suivant qu'il y a deux, trois ou un plus grand nombre de parties qui ont un intérêt distinct (1), chaque original doit contenir la mention

(1) Néanmoins il a été jugé par arrêt de la Cour de Paris, du 13 mars 1820, qu'une promesse de bail, quoiqu'elle n'ait pas été faite en double, est obligatoire lorsqu'elle a été précédée ou suivie d'arrhes données par le locataire ou le fermier (S.-V. 21.2171). Quant à nous, nous pensons que la doctrine de cet arrêt ne doit pas être suivie par ce motif: 1° qu'en matière de louage, les arrhes ne sont jamais considérées comme signes de la conclusion du contrat (Arg. de

du nombre d'originaux qui ont été faits. Il suffit d'un seul original pour toutes les parties qui ont le même intérêt. Néanmoins le défaut de mention que les originaux ont été faits doubles, triples, etc., ne peut être opposé par celui qui a exécuté de sa part la convention portée dans l'acte (C. c., 1325). Il y a exécution de la part d'une partie, non seulement lorsqu'elle a rempli les obligations qui la concernent, mais encore lorsqu'elle a concouru à l'exécution que l'autre partie a donnée à l'acte. Il est évident que chacun des originaux doit être signé par toutes les parties intéressées au bail.

81. Le bail sous seing privé doit être fait sur papier timbré. L'empreinte du timbre ne peut être couverte d'écriture, sous peine d'une amende de 5 fr. (Lois, 13 brum. an VII, tit. 4, art. 21 et 26, et 16 juin 1824, art. 10).

82. Le bail sous seing privé doit contenir les noms, prénoms, qualités ou professions du bailleur et du preneur, la désignation exacte des lieux, l'époque de l'entrée en jouissance, celle où le contrat finira, le prix de la location, les termes de paiement, les conventions particulières des parties.

83. Il est aussi certaines précautions qu'on fera toujours bien d'observer, quoique leur omission n'entraîne pas la nullité du bail. Ainsi il est utile d'écrire le bail en un seul et même contexte, lisiblement, sans abréviations, blanc, lacune, intervalle, de compter les mots rayés nuls, d'approuver les ratures, de dater le bail, de mettre la date et les sommes en toutes lettres, de parapher les renvois placés en marge. Si un renvoi est trop long pour être écrit en marge, il peut être transporté à la fin; mais, dans ce cas, il est nécessaire non seulement de le signer et parapher comme les ren

Part. 1715, C. c.); 2o que les promesses unilatérales ne peuvent être valables qu'autant qu'elles ont été acceptées (voyez ci-dessus, no 71), et que l'on ne saurait regarder l'acceptation des arrhes comme une preuve de l'acceptation de la promesse de bail ou de son exécution. Voici quelle est, au reste, l'influence des arrhes sur la convention de louage: Si les arrhes ont été données et que le contrat n'ait point encore reçu un cominencement d'exécution, il est au pouvoir des parties de se dédire, l'une en perdant les arrhes, l'autre en restituant le double. Mais si le bail a reçu un commencement d'exécution, le contrat est alors définitif, les parties sont irrévocablement liées, l'une d'elles ne peut se dégager sans le consentement formel de l'autre. Les arrhes s'imputent sur le prix ; mais celle des parties qui les a reçues ne peut plus se dégager des liens du contrat en restituant le double (Troplong, no 125; Duvergier, t. III, no 49).

vois, mais de le faire approuver par les parties. C'est le moyen d'éviter les falsifications et les surcharges. D'ailleurs, des accidents peuvent faire disparaître un chiffre, le rendre illisible, etc.

Lorsque le bail est fait en vertu d'une procuration, elle doit être spéciale à cet effet; si elle est sous seing privé ou par-devant notaire et en brevet, celui des contractants qui a passé bail pour son compte doit la conserver entre ses mains, à moins que le porteur de cette procuration ne préfère la déposer chez un notaire et en fournir une copie pour être jointe au bail. Si c'est une procuration par-devant notaire et en minute, il suffit d'énoncer dans le bail la date de la procuration et celle de son enregistrement.

84. Quoique la loi n'exige pas que les parties fassent précéder leur signature de ces mots: approuvé l'écriture ci-dessus, il est toujours prudent de faire placer cette mention au bas du bail et avant les signatures: elle servira à détruire les allégations de surprise de la part de celle des parties qui n'a pas écrit le bail.

85. Le propriétaire qui a consenti par un acte sous seing privé le bail qu'il a fait avec son locataire, ne peut à son gré exiger que ce dernier soit tenu de reconnaître sa signature apposée sur l'acte de bail, alors surtout qu'il s'agit de locations considérables, que c'est à dessein que la forme sous seings privés a été adoptée et qu'aucune éventualité d'insolvabilité du locataire n'est alléguée (Trib. de la Seine, 12 juin 1886, Gaz. des Trib., 28 juillet 1886).

86. Modèle d'un bail de maison ou d'appartement.

Entre les soussignés,

(Prénoms, nom, qualité ou profession et demeure du bailleur ou propriétaire), d'une part :

Et (prénoms, nom, qualité ou profession et demeure du preneur ou locataire), d'autre part,

donne à loyer.

., propriétaire d'une maison sise à.

n°.

(Si c'est comme principal locataire, ou comme fondé de pouvoirs, ou comme tuteur, ou comme mari, ou comme héritier bénéficiaire, ou comme usufruitier, on met: M. principal locataire d'une maison sise

à. . . . rue.

n°.

; ou bien : M. . . ., agis

propriétaire d'une maison

aux termes d'une procu

héritier sous bénéfice d'inventaire de M. son sise à. . . .

d'une maison sise à.

Pour . .

rue. . no

rue.

, propriétaire d'une mai

années consécutives qui commenceront (ou qui ont

commencé) à courir le. . . . ., pour finir le.

Si le bail est fait pour trois, six, neuf ans, résiliable au bout de chaque période, on met: Pour trois, six, ou neuf années, résiliable à la volonté réciproque des parties, à la fin de chacune des périodes, sous l'obligation mutuelle de se prévenir six mois à l'avance, commençant le...

finissant le.

A M..

. . . .)

Désignation sommaire des lieux.

Une maison (ou un appartement situé au.

rue. . .

étage d'une maison) composée de.

sise à... (indiquer en détail le nombre de chambres, avec leur affectation, les décharges, les cours, jardins et tous les accessoires) ..

ainsi, que lesdits lieux se poursuivent et comportent sans aucune exception ni réserve et sans plus ample désignation, le preneur déclarant parfaitement les connaitre pour les avoir visités.

Prix.

Le présent bail est fait moyennant un loyer annuel de.

, que

paye

le preneur s'oblige de payer au bailleur en bonnes espèces du cours actuel et non autrement, en son domicile, à. . . . ., et en. ments égaux (indiquer les dates des paiements) (1). Le premier payement aura lieu le. . . et ainsi de suite jusqu'à l'expiration du présent bail, qui est en outre fait aux conditions suivantes que le preneur s'oblige d'exécuter rigoureusement sans aucune diminution du loyer ci-dessus fixé, savoir :

Charges et conditions.

1° De garnir et de tenir garnis les lieux présentement loués, de meubles et effets mobiliers en suffisante quantité et valeur pour répondre, en tout temps, du payement des loyers et de l'exécution des conditions du bail;

2o De rendre les lieux présentement loués en fin de bail en bon état de réparations locatives et conformes à l'état des lieux qui en sera dressé en double, entre les parties, par l'architecte du bailleur, lors de l'entrée en jouissance du preneur, aux frais de ce dernier ;

3o A la fin du bail, avant de quitter les lieux, de faire procéder par l'architecte du bailleur, en présence du preneur, s'il désire y assister, ou d'un architecte désigné par lui, à un nouvel état des lieux, afin de déterminer

(1) On peut stipuler le payement de chaque terme de loyer d'avance; dans ce cas, on l'indique dans le bail, en ajoutant au mot payements celui d'avance.