bail finit de plein droit à son arrivée comme il a été dit au sujet du bail à ferme. Mais les règles sont fort différentes si aucun terme n'a été fixé, ou encore, s'il s'agit d'un bail continué par tacite reconduction. Dans ces deux cas, le bail pourra toujours prendre fin sous la condition que l'une des parties donne congé à l'autre en observant les délais fixés par l'usage des lieux (L. 18 juillet 1889, art. 13 et C. civ., 1736 à 1741).

Règlement des comptes.

706. Le métayage donne lieu à divers déboursés ou encaissements qui tantôt sont faits par le propriétaire, tantôt par le métayer ce sont des achats ou des ventes de bestiaux, récoltes, engrais, semences, etc. Il en résulte la nécessité de règlements périodiques. Chacune des deux parties peut demander le règlement annuel du compte d'exploitation. En cas de contestation, le juge statue sur le vu des registres des parties et peut mème admettre la preuve testimoniale s'il le juge convenable.

Le juge compétent est différent selon la nature des contestations. Si les obligations résultant du contrat ne sont pas contestées, c'est-à-dire si les parties sont d'accord sur le point de savoir dans quelles dépenses ou recettes chacune d'elles doit participer, et suivant quelle mesure, le juge de paix a compétence pour prononcer sur les difficultés relatives aux articles du compte : il prononce sans appel lorsque l'objet de la contestation ne dépasse pas le taux de sa compétence générale (100 fr.) et à charge d'appel à quelque somme qu'il puisse s'élever.

En outre, la compétence du juge de paix est la même qu'en cas de fermage pour ce qui est des réparations locatives, etc. Mais il n'est plus compétent, et l'affaire rentre dans le ressort des tribunaux civils si la contestation porte sur les obligations résultant du contrat ou s'il s'agit d'interpréter les conventions.

707. Le bailleur à métayage exerce le privilège de l'article 2102 du Code civil sur les meubles, effets, bestiaux et portions de récolte appartenant au colon, pour le paiement du reliquat de compte à rendre par celui-ci.

708. Toute action résultant du bail à colonage partiaire se prescrit par cinq ans à partir de la sortie du colon. Mais il importe de remarquer que cette courte prescription, applicable d'ailleurs au paiement des loyers et fermages ainsi que nous l'avons vu, même pendant que durent les baux à loyer ou à ferme, ne s'applique pas aux obligations contractées par le métayer aussi longtemps que dure son bail : pour celles-ci, la durée de la prescription, régie par le droit commun, est de trente ans. C'est seulement à dater du moment où ce bail finit que ces obligations peuvent se prescrire par cinq années.

BAIL EMPHYTEOTIQUE.

709. Plus encore que le bail à métayage, ce bail avait été victime de l'oubli de la part du législateur, à tel point que la discussion put s'ouvrir sur la question de savoir si le Droit révolutionnaire l'avait radicalement supprimé, ou s'il était encore permis. La controverse avait depuis longtemps cessé, quand la loi du 25 juin 1902 est venue formuler les règles applicables en cette matière. En présence du texte de l'article 1er de la loi des 18-29 décembre 1790, interdisant de créer à l'avenir aucune redevance foncière non remboursable << sans préjudice des baux à rentes ou à emphytéoses », on avait dû conclure que ce contrat était absolument légal. Mais en l'absence d'autres textes la jurisprudence avait eu à en créer toute la réglementation. La loi de 1902 n'a fait, sur la plupart des points, que consacrer les règles ainsi établies.

710. Cette loi n'a pas donné une définition du contrat. Sous le régime antérieur, il tirait sa qualité du droit réel, susceptible d'hypothèque qui était accordé au fermier : seul le bail emphyteotique pouvait concéder ce droit réel et il le comportait toujours. A ce caractère, il doit actuellement s'en ajouter un autre : c'est que le bail soit fait pour une durée supérieure à 18 ans. Le bail de plus de 18 ans qui n'accorde aucun droit réel au preneur est dit bail à long terme, mais non bail emphytéotique. Il se distingue d'un bail ordinaire en ce qu'il doit être transcrit pour être opposable aux tiers.

Enfin le bail emphytéotique est habituellement consenti

pour un fonds susceptible de profondes améliorations, et sous l'obligation pour le preneur de réaliser ces améliorations, mais aussi sous le bénéfice d'une redevance réduite.

711. La capacité ou le pouvoir nécessaires pour donner à bail emphyteotique sont les mêmes que pour aliéner. Toutefois, le mari peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l'autorisation de justice. Le bail peut être fait sans écrit. Mais quant à la preuve, il est soumis aux mêmes règles que le bail à ferme et, de plus, doit être transcrit, sa durée dépassant 18 ans.

712. Au point de vue fiscal, il faut distinguer entre l'acte constitutif et les mutations dont peuvent être l'objet des droits du bailleur ou de l'emphyteote: L'acte constitutif n'est passible que des droits d'enregistrement et de transcription établis pour les baux à ferme ou à loyer d'une durée limitée, tandis que sous le régime antérieur à la loi de 1902, on lui appliquait les mèmes droits qu'à la vente. Mais les mutations de toute nature ayant pour objet soit le droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont passibles de l'impôt qui frappe les transmissions d'immeubles.

713. A part le droit réel conféré au preneur, les effets du bail emphyteotique seront réglés par les conventions et, à défaut, de la façon suivante.

Le bailleur délaisse son fonds au preneur d'une façon complète, y compris le droit de chasse et le droit de pèche, mais il n'a pas à supporter l'impôt foncier et, comme on va le voir, ne procure pas au preneur une garantie aussi complète que dans le louage ordinaire.

714. Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur, mais sous cette réserve il jouit d'une très grande liberté pour la culture.

Il peut, pour la durée de son bail, hypothéquer son droit, et sous la condition d'avertir le propriétaire, acquérir au profit du fonds des servitudes actives ou le grever par titre de servitudes passives. Il a seul les droits de chasse et de pèche et exerce sur les minières, carrières et tourbières les mêmes droits que l'usufruitier.

715. Il doit exécuter les améliorations prévues par le contrat.

Il est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage et en particulier de toutes les réparations à faire aux fonds de terre et aux bâtiments qui existaient à son entrée ou qu'il a élevés en exécution du bail, mais non point de celles qui seraient nécessaires pour les bâtiments qu'il aurait construits sans y être tenu.

Toutefois, il n'est point obligé de reconstruire les bâtiments s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieur au bail. Il répond de l'incendie comme un fermier ordinaire et ne peut pas se soustraire à l'exécution des obligations que lui impose son bail en délaissant le fonds: Il est tenu personnellement.

716. Il doit payer la redevance fixée au terme convenu. Toutefois, la résiliation ne pourrait être obtenue en raison d'un seul terme laissé en retard. La loi exige qu'il y ait deux années consécutives et laisse encore au juge le soin de décider s'il y a lieu d'accorder un délai plus long. Le fonds peut en effet exiger pour sa mise en valeur et son amélioration toutes les ressources du preneur et ne pas être immédiatement productif, ce qui explique cette tolérance plus grande que dans le bail ordinaire. Mais, d'autre part, tous les risques sont laissés à la charge du preneur, qui ne peut demander la réduction de la redevance pour cause de lésion ou de perte partielle du fonds, ou de stérilité ou privation de toute récolte à la suite de cas fortuits.

717. Le contrat peut s'éteindre : 1o Par la perte totale du fonds; 2o par l'expropriation pour cause d'utilité publique; par la résiliation; 4o par l'arrivée du terme.

3o

1° Perte du fonds. Elle doit être totale. La perte partielle ne donnerait même pas lieu à une diminution de la rede

vance.

2o Expropriation.

Les choses se passeront dans ce cas comme s'il s'agissait d'un louage ordinaire.

3o Par la résiliation. Elle peut être le résultat d'un accord intervenu entre les parties ou être prononcée en justice. Le bailleur peut la demander si le preneur commet sur le fonds des détériorations graves, ou s'il n'exécute pas les conditions

du bail, en particulier s'il ne paye pas la redevance, ou n'exécute pas les améliorations convenues, etc... Mais le juge pourra, suivant les circonstances, accorder un délai ou prononcer la résiliation.

La résiliation peut être demandée par le preneur pour défaut de contenance, pour existence de vices rédhibitoires, ou encore si le bailleur ne remplissait pas ses engagements, mais ce fait sera d'autant plus rare que ceux-ci sont surtout passifs.

4° Par l'arrivée du terme. Le bailleur reprendra alors le fonds avec les améliorations ou constructions qu'y aura faites le preneur sans être tenu envers lui à aucune indemnité, même si ces constructions ou améliorations ont été faites en dehors des obligations imposées par la loi.

L'emphyteose n'est pas susceptible de se continuer par tacite reconduction. De la sorte, si le preneur était laissé en possession une fois le terme arrivé, le nouveau bail qui prendrait naissance serait un bail à ferme ordinaire.

BAIL A CHEPTEL.

718. Le bail à cheptel est un contrat par lequel l'une des parties donne à l'autre un fonds de bétail et non, par conséquent, un animal isolé, pour le garder, le nourrir et le soigner, sous les conditions convenues entre elles.

La nature de ces conditions va ressortir de l'étude même à laquelle nous allons nous livrer, mais il est important de noter déjà qu'elles ne peuvent pas être quelconques en particulier, il n'y aurait pas bail à cheptel, mais bien louage d'animaux, ce qui est différent, si ces derniers étaient mis à la disposition du preneur moyennant une redevance en argent (C. civ., 1800). Ce contrat peut porter sur toute espèce d'animaux susceptibles de croît ou de profit pour l'agriculture ou le commerce (C. civ., 1802). Suivant l'ancien droit, il ne pouvait pas porter sur des porcs.

Pour l'examen des règles auxquelles il est soumis, il faut distinguer deux cas généraux :

1o Celui dans lequel le bail à cheptel n'est que l'accessoire