lui montrant de l'argent ou des créances pour des sommes supérieures à la valeur du loyer, le locataire le ferait toujours déclarer non-recevable.

Quant à l'égard des pierreries, des bijoux, il faut décider qu'ils ne tombent pas non plus sous le privilége du propriétaire. Ce dernier n'a pu regarder comme sa garantie que les choses apparentes, et non celles dont l'existence est toujours inconnue. D'ailleurs l'article 2101 n'accorde privilége que sur ce qui garnit la maison louée, et on ne peut pas raisonnablement soutenir que les pierreries, les bijoux garnissent la maison louée.

Concluons que le propriétaire n'a de privilége que sur les choses corporelles apparentes, que n'ayant jamais pu compter sur celles qui lui sont ordinairement inconnues et qui peuvent s'enlever sans qu'il s'en aperçoive, telles que les créances, l'argent comptant, les pierreries, les bijoux, il est pour celles-ci au rang des créanciers ordinaires. C'est ce que juge tous les jours le tribunal de première instance de Paris, dont la jurisprudence à cet égard n'a jamais varié.

VI. Nous avons dit que le propriétaire avait un privilége sur les fruits, mais nous ne nous sommes pas expliqués sur les diverses difficultés auxquelles ce principe pouvait donner lieu : et d'abord, sur quelle espèce de fruits le propriétaire peut-il exercer son privilége? est-ce seulement sur les fruits naturels et industriels, ou bien aussi sur les fruits civils? Expliquons-nous par un exemple. J'avais loué ma ferme à Pierre, et je ne lui avais pas interdit la faculté de sous-louer : usant du droit que la loi lui donne, il l'avait sous-affermée à Guillaume, mais sans me payer le prix de sa location. Il paraît aussi qu'il avait d'autres créanciers qui avaient fait faire une saisie-arrêt entre les mains du sous-fermier. Depuis, j'avais formé une opposition, et je demandais à être préféré aux autres créanciers. Ma réclamation était-elle fondée?

C'est un principe consacré par les arti

I Conformes, Domat, Lois civiles, livre 3, des Gayes et Hypothèques, titre 1er, sect. 5, no 12;

cles 1753 du code civil et 820 du code de procédure, que le sous-locataire est obligé envers le propriétaire jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur envers le locataire principal; on peut même faire saisir les fruits des terres qu'il sous-loue, et son mobilier personnel; et le propriétaire exerce sur ces fruits et ces meubles le même privilége que sur ceux saisis sur le locataire principal: or, le propriétaire doit d'autant mieux avoir les mêmes droits sur les sommes que doit le sous-locataire, que ce n'est que parce qu'il ne les paie pas que le propriétaire a droit de saisir son mobilier. Ainsi le propriétaire qui aura formé opposition aux loyers dus par le sous-locataire ou locataire principal, sera nécessairement préféré à tous les autres créanciers de ce dernier.

VII. Cependant le privilége que la loi donne au propriétaire ne s'exerce sur les fruits qu'autant qu'ils sont encore pendans par les racines ou en la possession du locataire; mais s'il les avait vendus et livrés à un acheteur de bonne foi, on ne pourrait les revendiquer 1.

VIII. Cependant, que déciderait-on à l'égard de ceux vendus et non livrés ou livrés fictivement? Si la vente était verbale ou sous signature privée, sans date certaine, elle n'empêcherait pas l'exercice du privilége, même lorsqu'elle aurait été suivie de la remise des clefs ou de toute autre livraison fictive la raison en est qu'il serait trop facile d'éluder les droits du propriétaire en supposant l'existence d'une aliénation que les circonstances seules auraient déterminée.

Mais nous convenons que la difficulté devient beaucoup plus sérieuse, si l'on suppose que la vente des fruits ait été faite par acte authentique avant toute poursuite de la part du propriétaire, mais sans qu'il y ait encore eu de tradition réelle. Dans ce cas, on ne doit pas supposer la fraude, puisqu'on n'avait aucun intérêt de la commettre au moment où la vente a été consentie.

Merlin et Grenier, ib.; Delvincourt, t. 8, p. 11; Favard, Vo Saisi Gagerie, no 2, in fine.

Cependant nous croyons que le propriétaire aurait toujours le droit d'exercer son privilége au préjudice de l'acquéreur à qui les fruits ne peuvent appartenir que lorsqu'il en est mis en possession réelle. Il en est de ce cas comme de celui où, après avoir vendu ses fruits par un acte authentique, le fermier les vendrait verbalement à une autre personne a qui il les livrerait aussitôt. Comme l'acte authentique n'empêcherait pas le second acquéreur d'être préféré au premier, il faut reconnaître que le propriétaire étant en possession des fruits par cela seul qu'ils garnissent les greniers par lui loués, il a le droit d'être préféré à toute autre personne; et l'acquéreur de ces fruits peut d'autant moins se plaindre qu'il est assimilé par-là au propriétaire des meubles vendus, qui est toujours primé par le maltre de la maison.

IX. Une autre question également importante, sera celle de savoir à qui serait due la préférence si les fruits avaient été déposés dans une grange ou un grenier appartenant à un autre propriétaire. Serait-ce au maître de la grange, ou au contraire au propriétaire de la ferme sur le terrain duquel les fruits auraient été perçus? Si le maître de la grange avait connu le dépôt de ces fruits, s'il avait su qu'on ne les avait apportés chez lui que pour quelques instans, et parce que les granges de de la ferme étaient encombrées, il serait non recevable à demander la préférence; il faudrait lui appliquer le § 4 de l'article 2102. Mais s'il ignore toutes ces circonstances, si, au moment où il se plaint du défaut de paiement de ses loyers, il trouve des grains dans sa grange ou son grenier, il pourra les faire saisir, et ensuite se faire payer de préférence à tous autres ; la raison en est, 1° qu'il a conservé ses fruits; 2° qu'il a pu les regarder comme son gage; 3° enfin, que la loi lui donne un privilége exclusif sur tout ce qui garnit la maison louée 2. M. Delvincourt fait sur cette impor

IV. Grenier, t. 2, no 312.

Dalloz adopte l'opinion de Delvincourt, t. 17, p. 32.

3 Conformes. Delvincourt, t. 8, p. 11; Gre

Quoique, sous le rapport de l'équité, l'opinion de M. Delvincourt soit plus favorable que la nôtre, nous persistons à la repousser; nous n'accordons pas la préference au propriétaire de la ferme, parce que nous lui refusons le droit de suite à l'égard des fruits. Nous pensons (plus loin nous prouverons notre thèse) que le propriétaire peut revendiquer seulement les meubles meublans qui ont été transportés par le locataire dans la maison d'un autre locateur2.

:

X. Encore une question sur le privilége relatif aux fruits. La loi paraît l'accorder seulement sur les fruits de la récolte de l'année ce sont ses propres expressions. Faudrait-il en conclure que le propriétaire n'aura aucune préférence sur les fruits de l'année précédente, s'ils existent encore dans les greniers de la ferme? On ne saurait se le persuader. Ce serait une innovation d'autant plus singulière, que rien ne paraîtrait la motiver; et serait-il possible de se prévaloir des termes rigoureux de la loi, qu'on les expliquerait par telle autre partie du même article, qui accorde le privilége au propriétaire sur tout ce qui garnit les lieux loués. Ainsi le privilége échapperait sur ces fruits, considérés comme tels, qu'on l'obtiendrait sur ces mêmes fruits, en tant qu'ils garnissent les lieux loués 3.

XI. Nous avons déjà fait remarquer que le propriétaire pouvait exercer son privilége aussi bien sur les meubles des sous

nier, t. 2, no 310; contraire, Leclerck, Droit romain dans ses rapports avec le Droit français, t. 7, p. 209.

que le cocataire a pris possession des lieux; mais ce n'est que le 1er janvier 1811 que le bail a été enregistré : dans ce cas, le propriétaire aura-t-il un privilége, même pour les loyers de l'année 1810?

A ne consulter que la lettre de l'article 2102, peut-être serait-il possible de soutenir l'affirmative, car on y trouve ces propres expressions : « Pour tout ce qui est échu.... si les baux sont authentiques; ou si élant sous signature privée, ils ont une date certaine.»

Mais nous ne pensons pas qu'il faille s'en tenir à la lettre de cet article; il faut voir son esprit, et le faire concorder avec les autres dispositions du code civil. Or il est de principe, rappelé dans l'art. 1328, que les actes sous seing privé n'ont de date, à l'égard des tiers, que du jour où ils ont acquis une date certaine par l'enregistrement ou de toute autre manière; et ce serait sans doute méconnaître ce principe, que de faire remonter le privilége du propriétaire à la date qu'il aurait plu aux parties d'assigner au bail; ce serait surtout méconnaître l'esprit qui a dicté l'art. 2102, et faire dépendre de la collusion des parties l'étendue du privilége1.

XVI. Une autre question également importante sera celle de savoir si le propriétaire pourra exiger les loyers à échoir, lorsqu'après la vente du mobilier il ne se présentera pas en concours avec lui d'autres créanciers du locataire?

Il résulte de l'article que nous expliquons, que le législateur a exigé que, pour exercer son privilége, le propriétaire se trouvât nécessairement en concours avec d'autres créanciers du preneur; autrement il n'aurait pas parlé du privilége, ou, ce qui est la même chose, du droit de préférence : car il n'y a pas de préférence là où il n'y a qu'une personne qui réclame. Si la loi accorde au bailleur le droit d'exiger les loyers à échoir, c'est parce qu'après la vente du mobilier, il ne lui reste point de garantie: or ce motif n'existe

plus, lorsque le propriétaire, seul créancier du preneur, fait vendre seulement jusqu'à concurrence des loyers échus. Dans ce cas, le surplus du mobilier fournira une garantie suffisante pour les loyers à échoir 2.

C'est dans ce sens que la cour de cassation l'a jugé le 8 décembre 1806, ainsi qu'on peut le voir dans nos Questions sur les privileges et hypothèques, tome 1, chapitre 3, où nous avons indiqué cet arrêt.

XVII. Lorsque le bailleur a droit de se faire colloquer pour tout ce qui est à échoir, la loi a voulu indemniser les autres créanciers ; et pour cela, elle leur laisse la faculté de relouer la maison ou la ferme, et de faire leur profit des baux ou fermages, mais sous la condition formelle que, si le produit du mobilier n'avait pas suffi pour remplir le bailleur de tout ce qui pourrait lui être dû, ils seraient obligés de le parfaire, et de désintéresser parfaitement le bailleur.

XVIII. Cependant qu'arriverait-il si le produit du mobilier n'avait servi qu'à acquitter une partie du bail à échoir?les créanciers ne pourraient-ils au moins sous-louer pour tout le temps déjà payé? Par exemple: il était dû par le locataire deux années échues et sept années à échoir; la vente du mobilier a produit de quoi payer les deux années échues et quatre années à échoir : est-ce que les créanciers ne pourront pas sous-louer pour les quatre années déjà acquittées? ou bien seront-ils obligés, pour conserver leurs droits, de désintéresser le bailleur pour les autres trois années, et de sous-louer pour les sept qui restaient à courir?

Au premier aperçu, il semble que l'article 2102 n'accorde aux créanciers la faculté de sous-louer, qu'à la charge de désintéresser complètement le propriétaire, de lui payer tout ce qui lui serait encore dú, et par conséquent tout ce qu'il n'aurait pas pu trouver sur la vente du mobilier.

pertoire, Vo Priviléges, sect. 3, § 2, no 5; Favard, Vo Priviléges, sect. 1re, § 2, no 4.

Néanmoins nous pensons que ce serait être trop rigoureux que d'exiger ce sacrifice de la part des créanciers; et si l'article 2102 paraît leur imposer l'obligation de payer au propriétaire tout ce qui lui sera encore dû, ce n'est que lorsqu'ils veulent relouer pour le restant du bail. Mais s'ils veulent se contenter de relouer pour le temps dont les loyers sont déjà payés au propriétaire, aucune raison plausible ne saurait les en empêcher.

En effet, que deviendraient les lieux loués si on leur refusait cette faculté? On ne les restituerait pas sans doute au bailleur, qui aurait reçu d'avance quatre années de loyers, ou ce serait une injustice révoltante; on ne les laisserait pas non plus sans être habités, puisque ce serait sacrifier au caprice du propriétaire l'intérêt particulier des créanciers: ainsi, concluons que, si les créanciers veulent relouer pour le restant du bail, ils devront payer au propriétaire tout ce qui peut lui être dû; mais que s'ils ne veulent rien avancer du leur, ils auront le droit de relouer pour le temps dont les loyers auront été payés par la vente des meubles. XIX. Cette obligation imposée aux créanciers de payer au propriétaire tout ce qui peut lui être dù, est une obligation purement personnelle de leur part. En relouant pour le restant du bail, ils contractent en leur nom personnel, et garantissent au propriétaire, par une véritable solidarité, le paiement de ses loyers; c'est pourquoi ils ne seront pas recevables, pour se soustraire à l'exécution de leur engagement, à abandonner au propriétaire les loyers de la maison '.

XX. Une autre difficulté qu'il est intéressant de résoudre, c'est celle de savoir si les créanciers auraient le droit de souslouer, lorsque cette faculté aurait été interdite au locataire par une clause expresse du bail.

Pour la négative, on peut dire qu'aux termes de l'article 1717 du code civil, la défense de sous-louer est toujours de rigueur, et qu'il n'existe aucun cas où le

'Conforme, Delvincourt, t. 8, p. 15.

débiteur puisse la faire fléchir; que ses créanciers n'ayant pas plus de droit que lui, ils sont nécessairement sans qualité et sans droit pour faire un acte qu'on a formellement déclaré leur interdire; que ces motifs acquièrent un nouveau degré de force à l'égard des créanciers d'un fermier, parce qu'on sait que son industrie, ses connaissances en agriculture, peuvent avoir uniquement déterminé le propriétaire à lui abandonner la culture de ses terres.

Malgré ces raisons, nous n'avons pas hésité à adopter l'opinion contraire. Si le propriétaire ne prenait pas les loyers ou les fermages à échoir; s'il se contentait des loyers échus, on pourrait sans doute maintenir la défense de sous-louer : mais lorsqu'il se paie d'avance des loyers à échoir; lorsqu'il dépouille ainsi les autres créanciers qui avaient également pu compter sur les meubles de leur débiteur, comment ne pas chercher à les en indemniser, lorsque d'ailleurs on en trouve les moyens? La raison seule semble donc autoriser cette mesure, qui d'ailleurs est commandée par la loi.

En effet, la défense de sous-louer ne reçoit son exécution qu'entre les parties contractantes, ou même à l'égard des créanciers du locataire, lorsqu'ils se présentent au nom de celui-ci, mais lorsque c'est en leur nom personnel qu'ils réclament; lorsqu'ils ne veulent sous-louer que parce que le propriétaire a anticipé sur ce qui pouvait lui être dû, l'article 2102 veut, sans aucune réserve, qu'ils jouissent de cette faculté. C'est là sans doute une exception aux dispositions de l'art. 1717; mais cette exception était commandée par l'équité et par le malheur des circonstances.

Au surplus, ce qui tranche toute difficulté, c'est cette réflexion bien essentielle, que si l'article 2102 n'eût pas voulu accorder aux créanciers un droit extraordinaire qu'il pussent exercer, quelles que fussent les conditions du bail, il n'aurait rien dit de la faculté de sous-louer, que les créanciers auraient d'ailleurs pu invoquer en vertu de l'article 1166, toutes les