On suppose que ces précédens propriétaires n'aient consenti aucune hypothèque, mais qu'ils aient eux-mêmes des priviléges à raison du prix qui leur est encore dû. La transcription du dernier acte, dans lequel ne sont pas même nommés les précédens propriétaires, purgera-t-elle contre eux, alors qu'ils n'auront pas fait faire d'inscription dans la quinzaine?

S'il n'y a eu que deux ventes, comme lorsque Primus a vendu à Secundus, et celui-ci à Tertius, la transcription requise par Tertius a nécessairement purgé les créances contre Secundus, et par conséquent le privilége de Primus, puisque celui-ci n'était que créancier de Secundus. Primus ne peut donc conserver son privilége, après cette transcription, qu'en inscrivant dans la quinzaine, conformément à l'art. 834 du Code de procédure. Telle est l'opinion émise dans le Répertoire, verb. Transcription, $3, n° 3 et 6.

Mais s'il y avait un plus grand nombre de ventes; si, par exemple, dans la même hypothèse, Tertius avait revendu à Quartus, et que celui-ci n'eût fait transcrire que son acte d'acquisition, il ne purgerait pas le privilége de Primus, parce que le conservateur, ne trouvant désigné que Tertius, serait obligé de ne faire des recherches qu'à l'égard des créanciers de celui-ci; ce qui pourrait l'engager à donner un certificat négatif au préjudice de Primus. Ainsi le défaut de désignation, de la part de l'acquéreur, retomberait sur lui-même, et laisserait l'immeuble affecté du privilége de Primus.

Dalloz, t. 17, p. 99; Sirey, t. 14,1re, 46.

De tout ce que nous venons de dire, il faut conclure que, hors le cas où le contrat désigne tous les précédens propriétaires, l'acquéreur ne peut purger qu'en faisant transcrire tous les actes de propriété.

XXII. La cour de cassation, dans un arrêt du 13 décembre 1813, n'adopte pas cette doctrine 1.

M. Dalloz, tom. 17, p. 436, critique avec raison cette décision de la cour suprême. Il la trouverait bonne si le Code civil régissait seul le régime hypothécaire; mais il conclut à son rejet sous l'empire des modifications apportées par le Code de procédure. L'art. 834 permet à tout créancier hypothécaire, non inscrit lors de l'aliénation, de prendre inscription dans la quinzaine de la transcription de l'acte translatif de propriété. Naturellement de l'acte qui fait sortir l'immeuble hypothéqué des mains de son débiteur. Eh bien! les créanciers, si l'on suivait la doctrine émise par l'arrêt cité, ne seraient jamais mis à même de profiter du bénéfice de l'art. 834; par conséquent il ne serait pas purgé à leur égard.

Mais notre doctrine n'est plus celle de M. Dalloz quand il s'agit du cas où le dernier acte de vente fait une mention exacte de la filiation de toutes les ventes antérieures. Nous avons dit que la transcription de ce dernier acte suffira pour purger les hypothèques créées par les précédens propriétaires. Nous donnons pour raison que le conservateur trouve, dans l'acte transcrit, les renseignemens nécessaires, et que par conséquent il ne devra s'en prendre qu'à lui-même de n'avoir pas compris dans son certificat les hypothè ques prises 'sur les précédens proprié

taires.

Selon M. Dalloz, notre décision est fort juste par rapport au conservateur qui doit être dégagé de toute responsabilité, puisqu'il n'y a aucune négligence à lui reprocher.

Mais, par rapport aux créanciers des précédens propriétaires, M. Dalloz ne partage plus notre avis. Il veut que le dernier acquéreur ne transcrive tous les arrêts translatifs de propriété, parce que, suivant

lui, les créanciers ne peuvent être mis en demeure d'inscrire leurs hypothèques ou priviléges que par la transcription ou arrêt immédiat d'aliéner.

Cette objection ne saurait véritablement être fondée. Quand le législateur a exigé que les créanciers fussent avertis et mis en demeure d'inscrire leurs créances, il n'a pas pu entendre que ce fût uniquement par la transcription du titre provenant immédiatement du débiteur. Il suffit qu'on trouve les mêmes renseignemens dans la transcription du dernier titre, c'est-à-dire qu'on y voie, comme dans les titres précédens, à qui la propriété a originairement appartenu, pour que les créanciers ne puissent pas exiger autre chose '.

XXIII. Mais si l'aliénation avait été faite en justice, l'acquéreur qui voudrait libérer sa nouvelle propriété serait-il également assujetti à la transcription de son titre?

On peut faire en justice deux sortes de ventes des ventes forcées et des ventes que nous continuerons d'appeler volon

taires.

Les ventes forcées, ou sur saisie immobilière, étaient assujetties à la transcription par la loi de brumaire. L'art. 22 de la loi particulière des expropriations, après s'en étre expliqué d'une manière formelle, attachait même divers effets au défaut de transcription; elle voulait d'abord que l'adjudication ne purgeât aucune des créances hypothécaires, et ensuite que chaque créancier eut la faculté de faire procéder contre l'adjudicataire, et à sa folle enchère, à la revente et adjudication des biens expropriés.

Mais cette législation ne s'est maintenue que jusqu'à la promulgation de nos Codes. Depuis, cette formalité nous paraît avoir été abrogée, ainsi que nous allons essayer de le prouver.

D'abord aucun des articles du Code de procédure civile ne fait dépendre la mise en possession de l'adjudicataire (ainsi que le faisait la loi de brumaire) de la formalité

IV. Grenier, t. 2, no 365; et Battur, t. 3, n° 548.

de la transcription. Il résulte, au contraire, de l'art.715,qu'il suffit que l'adjudicataire rapporte au greffier quittance des frais ordinaires de poursuite, et la preuve qu'il a satisfait aux conditions de l'enchère, pour qu'il lui délivre le jugement d'adjudication, et conséquemment le titre qui l'autorise à se mettre en possession.

L'art. 737 prouve aussi que le défaut de transcription n'autorise pas, comme sous la loi de brumaire, à faire revendre l'immeuble à la folle enchère de l'adjudicataire; car cet article établit que ce n'est que faute d'exécuter les clauses de l'adjudication que le bien doit être revendu à la folle enchère. Ainsi, voilà deux effets attachés par la loi de brumaire au défaut de transcription, et qui ne peuvent pas se rattacher à l'omission de cette formalité. Ce qui indique que le Code de procédure a changé en cette partie le système de la loi de brumaire.

Mais, d'ailleurs, à quoi pourrait servir la transcription du jugement d'adjudication? Ce ne serait pas pour autoriser les créanciers antérieurs à requérir leurs inscriptions dans la quinzaine de l'adjudication. L'article 834 du Code de procédure ne leur donne cette faculté que lorsqu'il s'agit d'une aliénation volontaire, qui ne peut réellement purger l'immeuble des hypothèques qui le grèvent, qu'autant qu'elle est transcrite; et en cela, cet article est en harmonie avec la disposition de l'article 2181 du Code civil, qui n'exige la transcription qu'à l'égard des contrats translatifs de propriété. Mais, encore une fois, la contexture de cet art. 834 prouve que sa disposition est étrangère aux adjudications sur saisie immobilière.

La transcription de cette adjudication ne pourrait pas non plus être nécessaire pour donner lieu à la surenchère. Cette faculté n'est autorisée par l'art. 2185 du Code civil, que lorsqu'il s'agit d'aliénations volontaires, et tant qu'on peut craindre que l'immeuble n'a pas été porté à sa juste valeur; mais, dans la saisie immobilière, tout a été fait publiquement, la saisie a été transcrite au bureau des hypothèques, elle a été notifiée aux créanciers;

des placards, des adjudications préparatoires, de nouvelles annonces, l'insertion sur les journaux, tout a contribué à la rendre publique; et si l'immeuble saisi n'a pas été porté à sa véritable valeur, c'est à eux-mêmes que les créanciers doivent l'imputer ils pouvaient, tant que les enchères étaient ouvertes, faire porter l'immeuble à la valeur qu'ils lui donnent, et ce n'est pas par une procédure aussi tardive qu'ils peuvent revenir sur une adjudication déjà consommée.

S'il en était autrement, non seulement l'adjudicataire serait obligé de faire faire la transcription et le dépôt au greffe, pour purger les hypothèques légales, mais encore les notifications prescrites par l'article 2183 du Code civil. De cette manière, on irait plus loin que la loi du 11 brumaire, et souvent les délais ne seraient pas encore expirés, lorsque, par la clôture du procès-verbal d'ordre et la délivrance des bordereaux de collocation, l'adjudicataire se verrait forcé de payer le prix de son adjudication.

Mais, dit-on, la surenchère est utile à la masse des créanciers et au débiteur luimême; elle ouvre à ceux qui craignent de perdre leur créance un moyen de la conserver, et au débiteur la facilité d'éteindre le plus de dettes qu'il est pos

sible.

Cela est vrai; mais les moyens de faire porter l'immeuble à sa véritable valeur existaient déjà avant l'adjudication; les créanciers connaissaient la saisie, le jour de l'adjudication était indiqué; c'était à eux d'intervenir, d'offrir l'excédant de valeur; et s'ils ne l'ont pas fait, ils n'ont de reproches à adresser qu'à eux-mêmes. D'ailleurs, tout peut être réparé si l'immeuble a réellement été adjugé pour un prix modique. On peut, aux termes de l'art. 710, faire encore, dans la huitaine, une surenchère du quart, et, par là, faire porter l'immeuble à sa véritable valeur. Cet article 710 du Code de procédure prouve donc que les créanciers ne peuvent pas surenchérir dans les quarante jours; car, en restreignant à huitaine le délai, en exigeant une surenchère du

quart, au lieu du dixième exigé par l'article 2185 du Code civil, cet article prouve combien on a entendu établir de différence entre les aliénations volontaires et l'adjudication sur saisie immobilière.

Ainsi, pour établir la nécessité de la transcription, on ne peut pas se faire un argument de l'intérêt qu'ont les créanciers de surenchérir. Ils pouvaient user de cette faculté tant que l'adjudication n'était pas consommée; et même depuis, et dans la huitaine qui a suivi, ils ont encore pu surenchérir, sans qu'il fût besoin de faire transcrire le jugement d'adjudication et de le leur notifier.

On fait encore deux autres objections: on dit que les hypothèques légales ne peuvent être purgées que conformément au Code civil, c'est-à-dire, en notifiant l'adjudication aux femmes, aux procureurs du roi, etc.; ce qui prouve que les manières ordinaires de purger les hypothèques s'appliquent aux adjudications sur saisie immobilière comme aux autres aliénations; 2o que, s'il résulte du jugement d'adjudication qu'une partie du prix reste due au saisi ou aux précédens vendeurs, le privilége ne pourra pas être conservé.

La première de ces objections disparalt devant cette considération : que la femme, que les mineurs, prévenus par la notification des placards, peuvent requérir toutes inscriptions, et veiller par euxmêmes, ou ceux qui agissent pour eux, à ce que l'immeuble soit porté à sa véritable valeur.

Et vainement dirait-on que cette nolification des placards ne doit pas leur ètre faite, puisque, d'après l'art. 695, elle ne concerne que les créanciers inscrits. Il résulte au contraire, de l'esprit qui a dicté cet article, que le législateur a entendu parler indifféremment de tous les créanciers en état d'exercer leur hypothèque. Il en est de sa disposition, comme de l'article 2166 du Code civil, qui, voulant déterminer l'effet de l'hypothèque, dit textuellement que les créanciers n'ont le droit de suite qu'autant que l'hypothèque est inscrite; et cependant jamais l'on ne douta que les hypothèques et les priviléges dis

pensés d'inscription ne fussent compris dans sa disposition.

La seconde objection est, s'il se peut, encore plus futile. On dit que, s'il est dû quelque chose aux précédens vendeurs, ils n'auront aucun moyen pour conserver leur privilége. Mais on se trompe les précédens vendeurs ont pu requérir la transcription de leurs actes particuliers d'aliénation ; ils ont pu aussi prendre une inscription; et s'ils ne l'ont pas fait, ils doivent s'imputer à eux seuls la perte de leur privilége. D'ailleurs ils ont un autre moyen de recouvrer ce qui leur est dû, en obtenant la rescision de la vente '.

D'après toutes ces considérations, il nous paraissait permis de croire que l'adjudication sur saisie immobilière n'avait jamais besoin d'être transcrite; qu'elle arrêtait toute seule le cours des inscriptions, et qu'elle purgeait les hypothèques déjà inscrites, lorsque le prix en est payé aux créanciers utilement colloqués. Néanmoins, dans la pratique, on regarde encore la transcription comme étant de rigueur, et l'on admet les créanciers à s'inscrire jusqu'à l'expiration de la quinzaine de cette transcription.

XXIV. A l'égard des ventes volontaires qui peuvent ou doivent être faites en justice, il faut suivre d'autres principes: si ce sont des licitations ou des ventes qui ont lieu entre majeurs et qui pourraient se faire autrement que par autorité de justice; ce sont là, comme nous venons de le dire, des ventes purement volontaires, pour lesquelles on s'est présenté à la justice sans y être forcé. C'est pourquoi on juge tous les jours que l'action en rescision, pour cause de lésion, est admise contre ces sortes d'aliénations, comme si elles avaient été faites devant un notaire'. Il ne peut donc pas y avoir de difficulté sur le mode de purger les immeubles ainsi aliénés. Si l'aliénation avait été faite volontairement, l'acquéreur devrait transcrire et ensuite notifier: il est soumis

1 V. ce que nous avons dit sur l'art. 2108.
* V. l'arrêt rendu parla cour d'appel de Paris,

le 1er décembre 1810.

aux mêmes formalités lorsqu'il s'est rendu adjudicataire, puisqu'il n'y a aucune diffé rence entre les ventes ou les licitations volontaires, et celles qui ont eu lieu en justice, mais qui pouvaient aussi être faites par le ministère d'un notaire.

Cette question ne peut donc être problématique que pour les ventes ou les licitations qui devaient nécessairement se faire d'autorité de justice, telles que celles des biens des mineurs, des interdits, des biens dépendans d'une succession vacante, et autres de cette nature. Ces aliénations sont assimilées aux ventes forcées, aux adjudications sur saisies immobilières ; comme elles, elles ont lieu en justice, elles sont rendues publiques par affiches, par la voie des journaux ; elles sont précédées et suivies de toutes les formalités prescrites pour la saisie immobilière. Enfin l'article 965 du Code de procédure, relatif à la vente des biens des mineurs, renvoie au titre de la saisie immobilière, et applique à celle-là les suites de celle-ci. C'est pourquoi nous avons décidé ailleurs que la surenchère, autorisée par l'article 710 du même code, pour l'adjudication sur saisie immobilière, était applicable à la vente des biens des mineurs.

Or, s'il existe un aussi grand rapprochement entre l'adjudication des biens des mineurs et l'adjudication sur saisie immobilière, pourquoi assujettir la première à la transcription, tandis qu'on en dispense la seconde? pourquoi refuser à l'une ce qu'on accorde à l'autre ?

Malgré ces raisons, nous donnerons la préférence à l'opinion contraire. La vente des biens des mineurs et des interdits n'est pas une vente forcée : elle se fait, à la vérité, en justice, mais seulement dans l'intérêt des mineurs, et pour assurer que les immeubles seront portés, par la chaleur des enchères, à leur véritable valeur; à l'égard des créanciers, c'est une vente ordinaire, une vente qui leur est tout aussi étrangère que si elle avait été faite devant notaire.

Le rapprochement ou la comparaison que l'on fait entre la saisie immobilière et la vente des biens des mineurs, l'appli

:

cation à celles-ci des règles introduites pour celles-là, sont totalement inexactes. Les formalités relatives à l'affiche, au mode de publicité de la saisie pour amener des enchérisseurs, conviennent sans doute à la vente des biens des mineurs. La disposition de l'article 710 leur est également applicable, puisqu'elle sert à augmenter le prix qu'on retire de l'immeuble; mais c'est tout les autres formalités introduites dans la saisie pour l'intérêt des créanciers, ne se trouvent pas dans la vente des biens des mineurs; on n'appelle point ces créanciers, on ne leur fait aucune notification; et c'est cependant leur présence, nécessaire à la vente, qui fait que l'adjudicataire sur saisie immobilière est dispensé de faire transcrire et de suivre les formalités indiquées pour purger.

Ces différences doivent avoir quelque résultat; elles doivent établir la ligne de démarcation entre la saisie immobilière et la vente des biens des mineurs; et sans doute que leur premier effet est de faire regarder celle-ci comme étrangère aux créanciers.

Ces créanciers ont un droit réel; ils ne peuvent le perdre que par une des manières indiquées par la loi; et nulle part on ne verra que l'adjudication des biens des mineurs, vendus volontairement, ait naturellement cet effet.

D'où nous concluons que les hypothèques existent encore après l'adjudication, et que le seul moyen de les effacer, c'est de faire transcrire le jugement d'adjudication et de le notifier aux créanciers inscrits, comme s'il s'agissait d'une vente purement volontaire, que si les mineurs ou les interdits étaient mariés, et qu'il n'y eût pas d'inscription du chef des femmes, l'adjudicataire devrait déposer le contrat au greffe, et certifier ce dépôt par acte signifié tant à la femme qu'au procureur du roi.

XXV. Comme nous ne parlons maintenant de la transcription que comme première formalité à suivre pour purger l'immeuble des hypothèques et priviléges, nous devons examiner si elle est nécessaire pour libérer l'immeuble des priviléges de

l'art. 2101, de ces priviléges qui, grevant l'universalité du mobilier, n'arrivent sur les immeubles qu'en cas d'insuffisance des meubles.

La loi ne semble indiquer aucun mode particulier pour la purgation de ces priviléges; au contraire, elle parait les placer dans le rang des hypothèques et priviléges ordinaires, puisqu'après avoir donné cette rubrique au ch. 8, du Mode de purger les propriétés des priviléges et hypothèques, elle n'ajoute aucune formalité particulière pour purger cette espèce de privilège.

Cependant il serait difficile de les assimiler aux hypothèques ou priviléges ordinaires. Dispensés par l'article 2109 de la formalité de l'inscription, ces priviléges ne peuvent pas être purgés par la voie indiquée par l'article 2183 et suivans, parce que, restant inconnus, on ne pourrait pas faire aux créanciers qui en seraient nantis, les notifications prescrites, par ces mêmes articles.

Toutefois, il faut bien trouver un moyen de purger ces priviléges; la faveur qu'ils présentent ne peut pas aller jusqu'à mettre l'acquéreur dans l'impossibilité de les effacer : c'est pourquoi l'on avait proposé d'appliquer à ces priviléges les règles établies pour la purgation des hypothèques légales non inscrites.

Mais ce serait sans doute étendre la loi d'un cas à un autre; le chapitre IX n'est relatif qu'aux hypothèques qui frappent les biens des maris et tuteurs, et l'on ne peut l'appliquer aux priviléges énoncés dans l'article 2101. Il faut donc chercher un autre moyen qui se concilie mieux avec l'esprit de la loi.

Nous croyons que M. Tarrible, dans son article inséré au Répertoire, verb. Transcription, a trouvé le véritable mode, le seul qu'il soit possible de mettre en usage. C'est la transcription du titre de propriété. Cette formalité, en effet, est suffisante pour libérer l'acquéreur des priviléges énoncés en l'article 2101, puisqu'elle met en demeure les créanciers qui en jouissent, et qu'elle rentre parfaitement dans l'esprit de l'article 834 du Code de procédure civile.