26. Ainsi les pouvoirs d'administration du tuteur sont plus étendus en ce qui concerne les meubles et l'exercice des actions mobilières de son pupille, que lorsqu'il s'agit des immeubles et de l'exercice des actions immobilières de celui-ci. Une loi protectrice a même dù intervenir relativement à l'aliénation des valeurs mobilières appartenant aux mineurs et aux interdits, et à la conversion de ces valeurs en titres au porteur (L. 27 févr. 1880). V. infrà, vo Tutelle.

27. La capacité du mineur émancipé est plus grande au regard de ses meubles, qu'au regard de ses immeubles (C. civ., art. 481 et s.). V. infrà, vo Emancipation.

28. Seuls les meubles des époux tombent en communauté, tandis que les immeubles leur restent propres, sauf clause d'ameublissement (C. civ., art. 1401 et 1505). V. infrà, vis Communauté conjugale, Communauté conventionnelle.

29. Les pouvoirs de la femme séparée de biens, ou du mari, sous le régime dotal, sont beaucoup plus étendus quand il s'agit des meubles, que lorsqu'il s'agit des immeubles (C. civ., art. 1538, 1551 et s.). V. infrà, vis Régime dotal, Séparation de biens.

Aux termes de l'art. 3, al. 2, C. civ., « les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française », tandis qu'il n'en est pas toujours ainsi pour les meubles. V. infrà, vo Etranger.

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31. Les immeubles seuls sont susceptibles d'hypothèque (art. 2118 et 2119, C. civ.), sauf l'exception établie pour les navires par la loi du 10 déc. 1874 remplacée par celle du 10 juill. 1885. V. infrà, vis Hypothèque, Hypothèque maritime. 32. Pour les meubles, on ne distingue pas la propriété de la possession qui transfère immédiatement la propriété (art. 2279, C. civ.). Pour les immeubles, au contraire, on fait cette distinction, il existe pour eux des actions possessoires distinctes des actions pétitoires, et la possession ne conduit à la prescription qu'après des délais variables et toujours fort longs (art. 2262 et 2265, C. civ.). V. suprà, vo Action possessoire, et infrà, vis Possession, Prescription. 33. Au point de vue de la procédure, les formalités sont moins compliquées et les délais moins longs lorsqu'il s'agit de la saisie et de la vente des meubles, que lorsqu'il s'agit de la saisie et de la vente des immeubles (art. 557, 583, 673, C. proc. civ.). - V. infrà, vis Saisie immobilière, Vente publique de meubles.

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34.- La transmission des immeubles est soumise, à l'égard des tiers, à une publicité que ne nécessite pas celle des meubles (art. 939, C. civ.; L. 23 mars 1855). — V. infrà, vo Transcription.

35. En matière fiscale, les droits de mutation sont beaucoup plus élevés pour les immeubles que pour les meubles. V. infrà, n. 569 et s., et vo Mutation (droit de).

36. Les ventes d'immeubles peuvent être rescindées pour cause de lésion de plus des sept douzièmes subie par le vendeur (art. 1674, C. civ.); il n'en est pas de même pour les ventes de meubles. V. infrà, vis Lésion, Vente.

37. En matière mobilière, le tribunal compétent est celui du domicile du défendeur, tandis qu'en matière immobilière c'est celui de la situation de l'immeuble litigieux (art. 59, C. proc. civ.). V. suprà, vo Action mobilière et immobilière, n. 18, et infrà, v° Compétence.

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38. Les notaires seuls, à l'exclusion de tous autres officiers ministériels, ont qualité pour procéder aux ventes publiques d'immeubles (L. 5 juin 1851). — V. infrà, vo Vente publique d'immeubles.

38 bis. Ce ne sont là, d'ailleurs, que les principaux effets de la distinction dont nous parlons. Après en avoir fait connaître l'importance, nous avons à en poursuivre l'étude et à rechercher quels biens sont classés dans la catégorie des immeubles, et lesquels dans la catégorie des meubles.

43. Les art. 518, 519, 520, 521 et 523 désignent comme étant immeubles par leur nature: 1° les fonds de terre; 2° les bâtiments; 3° les moulins à vent ou à eau, fixes sur piliers et faisant partie du bâtiment; 4° les récoltes pendantes par les racines, les fruits des arbres non encore recueillis, et les bois, taillis ou futaies, tant que les arbres n'ont pas été abattus; 5° les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage.

§ 1. Fonds de terre.

44. Dans un sens absolu, on devrait considérer comme seuls immeubles par leur nature les fonds de terre comprenant le dessus et le dessous, le fonds et le tréfonds, suivant l'ancienne dénomination, c'est-à-dire la surface du sol et l'intérieur avec les divers éléments qui le composent. Les fonds de terre sont, en effet, les seuls immeubles par leur origine même; seuls, ils sont le produit de la nature. - Demolombe, t. 9, n. 97; Aubry et Rau, t. 2, p. 5, § 164.

45. Nous allons voir cependant qu'indépendamment du sol, on peut concevoir d'autres biens immobiliers participant plus ou moins de sa nature, à raison de leur adhérence plus ou moins grande à la terre.

46. --Ainsi les mines qui peuvent exister dans un fonds de terre font corps avec le sol tant qu'elles ne sont pas exploitées et ne se distinguent pas alors du fonds lui-même. Mais du jour où elles sont devenues l'objet d'une concession, elles forment une propriété immobilière distincte et séparée du fonds, propriété qui devient dès lors disponible et transmissible comme tous les autres biens. Quant aux matières extraites, elles sont meubles (L. 21 avr. 1810, art. 1, 8, 9). Demolombe, t. 9, n. 98, 109; Baudry-Lacantinerie, t. 1, n. 1211. — V. infrà, vo Mines.

47. Encore faut-il toutefois, pour que le bien adhérent au sol participe de son caractère immobilier, que cette adhérence soit telle qu'on ne puisse distinguer, en quelque sorte, le bien envisagé indépendamment du sol lui-même.

48. A ce titre, le trésor se trouve seulement caché ou déposé dans le fonds qui le recèle; il ne fait donc pas corps avec lui et doit, dès lors, être toujours considéré comme meuble; aussi ne forme-t-il un produit ni ordinaire ni extraordinaire du sol. Le trésor, a-t-il été dit avec raison, fait si peu partie du fonds qu'il ne peut être considéré comme bien qu'après son invention et son extraction, et qu'avant d'être découvert, il conserve dans le sol qui le cache son individualité et sa nature propre. Championnière et Rigaud, t. 4, n. 3161; Demolombe, i. 9, n. 99. 49. Conformément à ce principe qu'un trésor ne peut être qu'une chose mobilière, il a été jugé qu'on ne saurait considérer comme trésor une mosaïque formant le pavage d'un ancien édifice romain et encore adhérente au sol et aux restes de la construction dont elle faisait partie au moment de la découverte. Cette mosaïque, par cela même qu'elle n'a pas cessé, au moment des fouilles, d'adhérer au sol et aux murs, constitue un

§ 2. Bâtiments.

51. Après les fonds de terre, la loi indique, sans les définir, les bâtiments comme immeubles par leur nature. Il faut entendre par bâtiments toutes constructions qui, édifiées audessus ou au-dessous du sol, font corps avec lui et en constituent désormais une partie intégrante. Ne devenant immeubles que par leur adhérence matérielle au sol, ils seraient à ce titre plus exactement appelés immeubles par accession ou incorporation. C'est, en effet, par le seul fait de leur incorporation au sol, que les divers matériaux rassemblés pour construire un édifice perdent leur qualité de meubles pour devenir immeubles: omne quod solo inædificatur solo cedit. · Massé et Vergé, sur Zachariæ, t. 2, p. 9; Valette, p. 11; Demolombe, t. 9, n. 101 et s.; Aubry et Rau, t. 2, p. 5, § 164; Baudry-Lacantinerie, t. 1, n. 1212; Laurent, t. 5, n. 406. V. suprà, vo Accession, n. 84 et s.

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52. C'est sur ce principe qu'est fondé l'art. 554, C. civ., qui déclare que le propriétaire qui a élevé sur son sol des constructions avec les matériaux d'autrui doit en payer la valeur; qu'il peut même être condamné à des dommages-intérêts; mais, qu'en aucun cas, le propriétaire des matériaux n'a le droit de les réclamer, puisqu'ils n'existent plus comme tels et qu'ils sont devenus immeubles par leur nature. Paris, 9 avr. 1821, Nicolas, [S. et P. chr.] V. suprà, vo Accession, n. 112 et s. 53. Par suite, tout bâtiment qui ne présenterait pas cette condition essentielle d'adhérence, d'incorporation au sol, qui est la base de l'art. 518, ne serait pas immeuble par sa nature. On ne saurait donc considérer comme immeubles par leur nature les boutiques, baraques, ou autres constructions de ce genre, élevées pour la durée d'une foire ou d'une fête, et posées seulement sur le sol, alors même qu'elles se trouveraient placées sur le terrain de celui qui les a fait édifier. Lyon, 14 janv. 1832, Charvet, [S. 33.1.190, P. chr.] - Sic, Duranton, t. 4, n. 20; Demolombe, t. 9, n. 105; Laurent, t. 5, n. 411; Baudry-Lacantinerie, t. 1, n. 1212.

54. Toutefois, il n'est pas nécessaire, pour qu'un bâtiment soit immeuble, qu'il ait été incorporé au sol à perpétuelle demeure; la construction, quoique temporaire, peut avoir un caractère immobilier, pourvu qu'elle ne constitue pas une œuvre purement passagère et accidentelle. - Demolombe, t. 9, n. 107; Baudry-Lacantinerie, loc. cit.; Laurent, loc. cit. - Contrà, Hennequin, Traité de législ., t. 1, p. 5; Taulier, t. 2, p. 144.

55. Ainsi on pourrait regarder comme immeubles les constructions élevées sur fondements, ou sur pilotis, pour la durée d'une exposition internationale, bien que devant être démolies à la fin de cette exposition. Baudry-Lacantinerie, loc. cit. 56. Le principe d'après lequel il n'est pas nécessaire que les bâtiments, pour devenir immeubles, aient été incorporés à perpétuelle demeure, conduit à cette conséquence que les constructions élevées sur le terrain d'autrui par un tiers, avec ses matériaux et à ses frais, notamment par un locataire ou un fermier, peuvent avoir le caractère d'immeubles, alors même que plus tard elles devraient être démolies. V. suprà, vo Accession, n. 342.

57. Cette solution est admise d'une façon à peu près absolue, quand on considère seulement ces constructions en ellesmêmes; mais la doctrine et la jurisprudence établissent des distinctions lorsqu'on les envisage par rapport au tiers constructeur.

58. Considéré en lui-même dans ses éléments constitutifs, le bâtiment élevé sur le terrain d'autrui, étant immeuble par sa nature, conserve ce caractère d'une manière absolue, indépendamment de la qualité du constructeur.

59. Et, puisqu'il forme une partie intégrante du fonds, il suit nécessairement la condition de ce fonds; et, si ce fonds est dotal, il devient dotal comme lui. Cass., 3 avr. 1855, Pantin, [S. 55.1.424, P. 55.2.307, D. 55.1.102]; 29 août 1860, Ellie,

[S. 61.1.9, P. 61.482, D. 60.1.393] - Sic, Demolombe, t. 9, n. 104. 60. Considéré par rapport au tiers constructeur, le bâtiment dont il s'agit ne devrait être immeuble que si ce tiers avait sur le fonds un droit réel, tel qu'un droit d'usufruit. - Demolombe, t. 9, n. 170, 175.

61. Mais il est généralement reconnu, en doctrine, que le bâtiment construit sur le terrain d'autrui est immeuble par rapport au tiers constructeur, lorsque, par suite de la renonciation du propriétaire du sol au bénéfice de l'accession, ce tiers constructeur a acquis un droit de superficie sur les constructions, et ce alors même qu'il se serait réservé la faculté de les démolir à la fin de sa jouissance. Duvergier, sur Toullier, t. 3, n. 11, note c; Marcadé, sur l'art. 519, n. 2; Du Caurroy, Bonnier et Roustain, t. 2, n. 16; Vaugeois, n. 167; Pont, Priv. et hyp., n. 359 et 634; Demante, t. 2, n. 341 bis-II; Aubry et Rau, t. 2, p. 6, § 164; Baudry-Lacantinerie, t. 1, n. 1212. Contrà, Delvincourt, t. 1, p. 140, note 4; Demolombe, t. 9, n. 167.

62. Et la jurisprudence, faisant l'application de ce dernier. principe, reconnait définitivement que les constructions élevées par le locataire, à ses frais, sur le terrain qui lui a été loué, ont, par rapport à lui, le caractère d'immeubles pendant toute la durée du bail, lorsqu'elles ont été édifiées du consentement du propriétaire du sol, qui a ainsi, d'une manière expresse ou tacite, renoncé à son droit d'accession. - Cass., 7 avr. 1862, Ménard, [S. 62.1.459, P. 62.997, et la note de Rodière, D. 62. 1.282]; 27 août 1864, Société de crédit suisse, [S. 64.2.266, P. 64.1157, D. 66.2.180] Contrà, Grenoble, 2 janv. 1827, Coste, [S. et P. chr.]

63. Pour les conséquences à tirer de ce principe au point de vue de l'hypothèque et de la saisie immobilière, V. suprà, vis Accession, n. 337 bis et s., et Bail (en général), n. 1458 et s. 64. Dans cet ordre d'idées, il a été jugé que le chemin de fer établi par le propriétaire d'une carrière, pour le transport de ses produits, et construit partie sur le terrain de ce propriétaire et partie sur le terrain à lui loué, est immeuble pour le tout, et se trouve dès lors compris tout entier dans la saisie immobilière de la carrière, sans que le prix représentant la dernière partie puisse être distrait, en cas de faillite, pour être attribué aux créanciers chirographaires. Bourges, 22 mars 1867, Synd. Baron-Massé, [S. 67.2.358, P. 67.1274, D. 67.2.76]

69. — Enfin, à un autre point de vue, les constructions n'appartiendraient pas également au tiers constructeur, et par suite n'auraient sans doute que le caractère mobilier, si elles devaient demeurer la propriété du propriétaire du sol en exécution des principes du droit.

Ainsi, il a été jugé que les constructions élevées par un mari, avec les deniers de la communauté, sur un immeuble propre de la femme, sont la propriété de celle-ci, parce que l'art. 1437, C civ., incorpore à l'immeuble propre de l'un des époux les améliorations qui y sont faites avec les deniers de la communauté, sauf récompense. Cass., 18 mars 1856', de Belbeuf, [S. 58. 1.423, P. 58.1112, D. 56.1.1297

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sion, doivent être réputés immeubles par nature à l'égard du locataire constructeur, c'est seulement pendant la durée du bail qui permet à celui-ci d'en jouir dans leur état. Bordeaux, 22 déc. 1868, Thèze, [S. 69.2.268, P. 69.1127, D. 71.2.190] 71. Mais, lorsque le bail a cessé, le droit du locataire prend alors un caractère purement mobilier, car il consiste pour lui dans la faculté de reprendre ses matériaux, ou de réclamer une indemnité pécuniaire du propriétaire du sol, suivant que celui-ci se prononcera pour l'enlèvement ou la conservation des constructions. Même arrêt.

72. Et l'option du propriétaire pour la démolition est manifestée d'une manière suffisante par la saisie gagerie qu'il a fait pratiquer sur les constructions, saisie qui a pu être valablement faite, car, quoique debout, ces constructions ne doivent plus être considérées désormais que comme de simples matériaux. Même arrêt. Sur l'option du propriétaire du sol, V. suprà, v° Accession, n. 123 et s.

73. Le droit du tiers constructeur d'enlever les matériaux, ou de réclamer une indemnité, étant dans tous les cas purement mobilier, tombera dans la communauté, appartiendra au légataire des meubles, et ne sera susceptible ni d'hypothèque, ni de saisie immobilière. - Pothier, De la communauté, n. 37; Championnière et Rigaud, t. 4, n. 3177, note 1; Demolembe, t. 9, n. 168; Marton, t. 3, n. 955; Aubry et Rau, t. 2, p. 7, § 164. - V. une autre conséquence du même principe suprà, vo Bail (en général), n. 1466.

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74. Par analogie de ce qui est admis dans les hypothèses précédentes il a été décidé que les bâtiments et constructions élevés en vertu d'une permission administrative sur les terrains dépendant du domaine public n'en sont pas moins, dans les relations du droit privé, quoique la permission soit révocable à la volonté de l'administration, des immeubles par leur nature, tant qu'ils sont adhérents au sol. Ils peuvent, à ce titre, être mis dans le commerce, transmis et hypothéqués par le permissionnaire ou son cessionnaire, et saisis immobilièrement à leur préjudice; le tout sous la condition résolutoire qui résulte de la révocabilité de la concession. Cass., 10 avr. 1867, de Kerveguen, [S. 67.1.277, P. 67.728, D. 67.1.397]

75. Par application de ce principe, il a été jugé plus spécialement que le droit conféré par la concession, et relatif notamment à l'exploitation, sur les terrains concédés, d'une entreprise de marine commerciale, doit être considéré, entre le concessionnaire et les tiers, comme un droit immobilier susceptible de saisie immobilière en même temps que les constructions autorisées par l'administration. Mème arrêt. — Sic, Troplong, Priv. el hyp., n. 4125, et Prescrip., n. 150; Pont, Priv. et hyp., n. 350. 76. Que la concession d'une pêcherie établie sur le rivage de la mer a, pour le concessionnaire, un caractère immobilier. Caen, 3 avr. 1824, Langin, [S. et P. chr.] Sic, Duranton, t. 4, n. 23 et 24; Daviel, t. 1, n. 63 et 369 bis.

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77.... Et que les constructions édifiées sur le terrain militaire, en vertu d'une concession de l'Etat, sous la condition de les enlever à la première réquisition, sont vis-à-vis du tiers constructeur réputées immeubles. Cass., 18 nov. 1835, Enregistrement, [S. 35.1.907, P. chr.]

78. Ces décisions sont basées sur cette idée que les constructions édifiées sur le terrain dépendant du domaine public sont, par rapport au tiers constructeur, immeubles par nature et soumises aux règles qui régissent les bâtiments élevés sur le fonds d'autrui, lorsque le propriétaire a renoncé à son droit d'accession. Mais, à côté de cette idée, se place celle-ci que le droit du constructeur est essentiellement révocable à l'égard de l'Etat qui, pour des raisons d'ordre public, peut retirer, lorsqu'il le juge opportun, une concession qu'il n'a accordée que sauf son droit permanent de révocation.

79. Il suit de là que le concessionnaire, lorsque l'administration a selon son droit révoqué la concession, ne peut réclamer contre elle aucune indemnité. Grenoble, 5 avr. 1865, Latournerie et autres, [S. 65.2.306, P. 65.1141]

80. Il est à remarquer que les constructions élevées sur un terrain du domaine public par un concessionnaire dans l'intérêt d'une exploitation privée qui lui est propre, comportent seules le droit immobilier dans la personne de celui-ci.

81. Mais la concession d'un ouvrage d'utilité publique, avec la charge pour le concessionnaire de le construire, a pour effet d'attribuer au domaine public seul la propriété même de cet ouvrage dès qu'il est construit.

83. Le même principe s'applique aux chemins de fer, aux canaux de navigation; les concessionnaires, qui ont le droit de percevoir des droits de transport, n'ont à aucun point de vue un droit réel sur ces voies publiques, quelle que soit la durée de leurs concessions; l'Etat seul en est propriétaire. Cass., 15 mai 1861, Mancel, [S. 61.1.888, P. 61.911, D. 61.1. 225] Douai, 9 mars 1857, Chemin de fer du Nord, [S. 37.2. 577, P. 58.623, D. 57.2.145] Trib. Seine, 27 juill. 1850, l'Etat, [S. 50.2.599, P. 58.624, ad notam, D. 51.5.78] Sic, Demolombe, t. 1, n. 457 bis; Gaudry, n. 125, p. 250; Dufour, t. 2, n. 214 et s., t. 7, n. 280; Foucart, t. 3, n. 1481. 84.- En conséquence, il a été jugé que le droit de péage sur un pont dépendant du domaine public, concédé au concessionnaire de ce pont, n'a les caractères ni d'un droit d'usufruit ou d'emphytéose, ni d'aucun autre droit réel comportant démembrement de la propriété et susceptible d'hypothèque : il est purement mobilier.

85. — Dès lors, les produits du péage saisis sur le concessionnaire doivent être distribués par voie de contribution entre les créanciers; et ces produits ne sauraient être frappés, au profit de l'entrepreneur ou constructeur du pont, soit du privilège établi par l'art. 2103-4°, C. civ., lequel ne peut s'exercer que sur le prix d'un immeuble amélioré par des travaux, soit du privilège établi par l'art. 2102-3° du même Code, pour les frais relatifs à la conservation de la chose, même lorsque la cause assignée à ce privilège consiste dans les travaux de construction et d'achèvement du pont. Cass., 20 févr. 1865, Roland,

89. Mais il faut remarquer que si les notaires peuvent seuls procéder à la vente publique d'un immeuble même lorsqu'il doit être démoli, ce n'est pas parce que cet immeuble conserve encore son caractère immobilier, mais uniquement parce que la loi du 5 juin 1851 accorde sur ce point aux notaires une compétence exclusive. — V. infrà, vo Vente publique d'immeubles.

90. Alors même que le propriétaire d'un bâtiment ne le ferait démolir que pour procéder immédiatement à sa reconstruction, à la même place et avec les mêmes matériaux, tous les objets provenant de la démolition perdraient, par le seul fait qu'ils ne seraient plus adhérents au sol, leur caractère immobilier. Par suite, ils pourraient être alors frappés de saisie-exécution. Lyon, 23 déc. 1811, Durand, [S. et P. chr.] Sic, Duranton, t. 4, n. 113; Marcadé, sur l'art. 532, n. 1; Du Caurroy, Bonnier et Roustain, t. 2, n. 46; Demolombe, t. 9, n. 112

93. Dérogeant aux anciens principes, le Code civil range parmi les immeubles par leur nature les moulins à vent ou à eau, fixés sur piliers et faisant partie du bâtiment.

Du

94. L'art. 519 semble ainsi exiger deux conditions réunies pour qu'un moulin constitue un immeuble par nature; mais on est d'accord pour reconnaître qu'il suffit de l'une de ces conditions. En effet, aux termes de l'art. 518, un moulin doit être immeuble par nature, par cela seul qu'il fait partie du bâtiment; et, d'après l'art. 531, il ne peut être meuble que si tout à la fois il n'est pas fixé sur piliers et ne fait pas partie de la maison; d'où il faut nécessairement conclure qu'il est immeuble dès qu'il est sur piliers ou qu'il fait partie du bâtiment. ranton, t. 4, n. 22; Marcadé, sur l'art. 519, n. 1; Taulier, t. 2, p. 145; Demolombe, t. 9, n. 124; Laurent, t. 5, n. 409; Baudry-Lacantinerie, t. 1, n. 1213; Fuzier-Herman, art. 519, n. 1. 95. L'expression fire employée par l'art. 519 a donné naissance à une opinion qui décide qu'un moulin est immeuble par nature, lorsqu'il se trouve simplement posé sur maçonnerie ou sur piliers et y adhère par son propre poids seulement, sans qu'il soit nécessaire qu'il y ait été fixé comme le prescrit l'art. 531. Cass., 12 mai 1834, Enregistrement, [S. 34.1.489, P. chr.] V. Demante, t. 2, n. 341 bis-1; Zacharia, Massé et Vergé, t. 2, § 253, p. 10; Garnier, n. 3687; Demolombe, t. 9, n. 125; Aubry et Rau, t. 2, p. 5, § 164, note 3; Vaugeois, n. 166; Fuzier-Herman, art. 519, n. 2.

96. — Mais la doctrine et la jurisprudence sont divisées sur ce point. Ainsi il a été jugé plus récemment qu'un moulin à vent simplement posé sur des piliers en maçonnerie, sans y adhérer par aucune attache, doit être considéré comme un bien meuble... alors surtout qu'il n'a pas été érigé à perpétuelle demeure par un propriétaire sur son fonds, mais qu'il a été établi par un locataire ou fermier qui pouvait le déplacer et en disposer à son gré à l'expiration du bail. Par suite, les officiers publics ayant capacité pour la vente des meubles peuvent procéder à la vente d'un tel moulin. Cass., 19 avr. 1864, Notaires d'Arras, S. 64.1.286, P. 64.341, D. 64.1.178] Douai, 12 févr. 1862, même affaire, [S. 62.2.321, P. 63.70] Sic, Championnière et Rigaud, t. 4, n. 3174; Malapert, p. 48; Lesenne, n. 401; Laurent, t. 5, n. 409. V. Fuzier-Herman, art. 519, n. 3. 97. Dans notre ancien droit, un moulin n'était immeuble par nature que lorsqu'il avait été incorporé au sol à perpétuelle demeure; par suite, il n'avait jamais ce caractère lorsqu'il avait été construit sur le fonds d'autrui, notamment par un fermier ou locataire sur le terrain affermé ou loué. - Pothier, De la communauté, n. 37.

98. — Mais, sous le Code civil, cette distinction ne doit plus être admise, et tout moulin construit dans les conditions voulues doit être considéré comme immeuble par nature, indépendamment de la qualité du constructeur. Il faut appliquer ici les principes posés à propos des constructions élevées par un tiers sur le terrain d'autruí (V. suprà, n. 56 et s., et vis Accession, n. 123 et s., 355 et s, Bail [en général], n. 1458 et s.). — Duvergier, sur Toullier, t. 3, n. 11, note e; Marcadé, sur l'art. 519, n. 2; Demante, t. 2, n. 231 bis-II; Demolombe, t. 9, n. 123; Du Caurroy, Bonnier et Roustain, sur l'art. 519; Vaugeois, n. 167. Contrà, Delvincourt, t. 1, p. 135, note 4; Toullier, t. 3, D. 11. 99. Il n'y a pas lieu non plus de distinguer, au point de vue de leur caractère immobilier ou mobilier, entre les moulins à eau établis sur les cours d'eau qui ne sont ni navigables ni flottables, et ceux placés sur les fleuves et rivières navigables et flottables. Les art. 519 et 531 déclarent, en effet, immeubles RÉPERTOIRE. Tome VIII.

par nature les moulins qui se trouvent dans les conditions qu'ils indiquent, sans se préoccuper de la nature du cours d'eau sur lequel ils se trouvent. Pothier, De la communauté, n. 36; Duranton, t. 4, n. 24; Demolombe, t. 9, n. 127 et s.; Daviel, t. 1, n. 63 et 369 bis; Fuzier-Herman, art. 519, n. 4. — V. infrà, vo Usines et moulins.

100. L'art. 519 ne doit pas s'appliquer seulement aux moulins à vent ou à eau; il faut l'interpréter comme exprimant une règle générale, et l'étendre, dès lors, par analogie, à toutes autres constructions établies dans les conditions exigées, renfermant des scieries, des machines hydrauliques, etc. — Laurent, t. 5, n. 410; Aubry et Rau, t. 1, p. 5, § 164; Demolombe, t. 9, n. 122; Fuzier-Herman, art. 519, n. 6.

§ 4. Récoltes pendantes par les racines; fruits des arbres non encore recueillis; bois, taillis ou futaies, non abattus.

101.- La loi déclare, en quatrième lieu, immeubles par leur nature les récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis; ainsi que les bois, taillis ou futaies, tant que les arbres ne sont pas abattus.

102. Les art. 520 et 521, C. civ., qui reconnaissent à tous ces objets un caractère immobilier, s'appliquent à toutes les récoltes et à tous les fruits, à tous les arbres, isolés ou réunis, aux plantes et aux arbustes, aux fleurs et même aux feuilles. Ils s'appliquent également aux semences dès qu'elles sont répandues dans la terre. - Caen, 18 nov. 1863, Roberge, [S. 64. 2.201, P. 64.949] Sic, Pothier, De la communauté, n. 33; Demolombe, t. 9, n. 129 et s.; Aubry et Rau, t. 2, p. 8, § 164. 103. Les fruits et les récoltes non recueillis et les arbres sur pied ne se distinguent pas, en effet, du sol qui les nourrit et dont ils forment alors une partie intégrante. Ils sont donc immeubles par leur nature au même titre que le sol lui-même, jusqu'au jour où ils en seront détachés et où ils deviendront meubles par la disparition de la cause qui les immobilisait. Demolombe, t. 9, n. 132; Baudry-Lacantinerie, t. 1, n. 1215. 104. Il suit de là que le légataire du mobilier n'a pas droit aux fruits non encore séparés du fonds au moment du décès du testateur. - Aubry et Rau, t. 2, p. 8, § 164. 105. Et les fruits et récoltes encore attachés au sol que ne tombent pas dans la masse partageable de la communauté, et appartiennent à l'époux propriétaire de l'immeuble ou à ses héritiers. Valette, p. 14.

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106. La règle est générale et doit s'appliquer à tous les produits de la terre, même à ceux qui se trouvent dans le sol, tant qu'ils n'en sont pas extraits. Ainsi, il a été jugé que le minerai que renferme un terrain conserve, tant qu'il reste adhé rent au sol, la nature d'immeuble. Dès lors, la saisie immobilière du terrain frappe le minerai non encore extrait; et il suit de là que le prix du minerai extrait par un tiers après la transcription de la saisie, en vertu d'une cession antérieure, doit, comme constituant un prix immobilier, être distribué par voie d'ordre aux créanciers hypothécaires. Cass., 15 déc. 1857, Gontard et Gravier, [S. 60.1.536, P. 59.760, D. 59.1.366] - Sic, Laurent, t. 5, n. 427; Fuzier-Herman, art. 521, n. 14. 107. En vertu du principe énoncé, les arbres, plantes et arbustes qui composent une pépinière sont immeubles par leur nature, tant qu'ils sont adhérents au sol sur lequel ils croissent, et ne perdent ce caractère que lorsqu'ils en sont séparés. Duranton, t. 4, n. 44; Demolombe, t. 9, n. 147; Aubry et Rau, t. 2, p. 8, § 164; Baudry-Lacantinerie, t. 1, n. 1214. 108. Et il a été jugé que les arbres, plantes et arbustes composant une pépinière, lors même qu'ils ne sont point adhérents au sol, peuvent être considérés comme immeubles, tant qu'ils font partie de la pépinière à laquelle ils sont incorporés pour son service et son exploitation. Cass., 5 juill. 1880 (motifs), Syndic Sénéclauze, [S. 81.1.103, P. 81.1.238, D. 80.1.321] 109. Peu importe qu'ils aient été arrachés du sol qui les a produits et plantés dans un autre lieu pour s'y fortifier et y grandir, à moins qu'on ne les considère au moment même où ils se trouvent simplement et d'une manière transitoire déposés dans le terrain de la pépinière, d'où ils seront retirés pour être vendus ou transplantés, car alors il s'agit plutôt d'un simple dépôt que d'une véritable incorporation. Duranton, loc. cit.; Demolombe, t. 9, n. 148; Aubry et Rau, t. 2, p. 9, § 164; Laurent, t. 5, n. 420; Fuzier-Herman, art. 521, n. 15. Contrà, en

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