que étant discontinu et non apparent, il ne saurait résulter ni de la prescription (art. 690, 691), ni de la destination du père de famille (art. 694; comp. Caen, 8 juill.. 1826, Gaillard, D., 1832, II, 4; Bordeaux, 20 déc. 1836, Duc, Dev., 1838, II, 132; Caen, 27 avril 1844, Gaffet, Rec. de Caen, t. VIII, p. 230; Merlin, Rép., v° Tour d'échelle, § 2, n° 2; Agen, 2 juill. 1862, Fabrique de Mirande, D., 1862, II, 150; Observations, no 2; Douai, 21 août 1865, Baes, Dev., 1866, II, 229; Caen, 18 janvier 1866, Danican, Rec. de Caen et de Rouen, 1866, p. 27); Tribunal civil d'Auxerre, 9 févr. 1881, Besson, la France judiciaire 1881, p. 475).

424. Des principes que nous venons de poser, il résulte que celui qui a construit un mur ou un bâtiment à l'extrémité de son héritage, sans se réserver un certain espace au delà, et sans stipuler de son voisin la servitude de tour d'échelle, n'a pas le droit de faire passer ses ouvriers sur l'héritage de ce voisin, d'y déposer les matériaux, ni d'y placer ses échelles, pour les réparations de son mur ou de son toit, même en offrant une indemnité. Et c'est ainsi que, dans notre ancien droit lui-même, on n'admettait pas de plein droit la servitude qui aurait été nécessaire pour que la charrue pût tourner (comp. Dunod, des Prescript., p. 85).

Telle est, disons-nous, la conséquence de ces principes, celle qui nous paraît la plus vraie juridiquement, et de beaucoup aussi la plus facile à soutenir, lors même que les réparations seraient ainsi très-incommodes et trèsdispendieuses, bien plus! lors même qu'elles seraient impossibles; car, après tout, le propriétaire constructeur doit s'imputer à lui-même de s'être mis dans cet embarras; et il ne doit pas pouvoir, par son seul fait, imposer une servitude à l'héritage de son voisin, et une servitude peut-être très-gênante, à laquelle ce voisin n'aurait jamais voulu consentir (comp. L. 61, ff. de regulis juris; l'acte de notoriété du Châtelet de Paris du 23 août 1701;

Toullier, t. II, n° 559; Favard de Langlade, Rép., vo Servit., sect. 11, § 7, n° 7; Coulon, Quest. de droit, t. II, p. 336 et suiv.; Duranton, t. V, n° 315, p. 317).

Il faut convenir toutefois que cette conséquence sera souvent très-dure, et paraîtra peu conforme aux devoirs de bon voisinage et de la sociabilité humaine; et voilà ce qui explique sans doute les moyens et les distinctions assez plausibles d'ailleurs, quoique, suivant nous, peu rigoureux en logique et en droit, que l'on a invoqués pour s'y soustraire.

Ainsi, a-t-on dit, s'agit-il de travaux à faire à un mur de clôture? Si ce murest situé dans une ville ou dans un faubourg où la clôture est forcée (art. 663), le voisin peut être tenu de laisser entrer dans son fonds; et l'équité veut même qu'il ne lui soit pas dû d'indemnité pour ce passage, puisqu'il a pour objet l'entretien d'un mur dont le voisin profite pour être clos (comp. Pardessus, t. I, no 227; Duranton, t. V, no 315).

S'agit-il de travaux à faire au toit d'un bâtiment ? Si le voisin est assujetti à la servitude d'égout, il ne peut refuser le passage pour les réparations, parce que c'est là une suite nécessaire de la servitude d'égout (arg. de l'article 696; voy. les deux auteurs précités). Nous ne pouvons toutefois nous empêcher de remarquer que cette suite n'est pas ici du tout nécessaire; il est vrai que certaines coutumes autrefois décidaient que le droit d'égout emportait le droit d'échelage, et que qui avait l'un avait l'autre (Meaux, art. 75; Reims, art. 378). Mais, dans le silence de notre Code sur ce point, nous ne croyons pas que l'on puisse confondre ainsi deux servitudes différentes et distinctes: l'une, continue; l'autre, discontinue, et dont la première ne suppose pas du tout nécessairement la seconde, on voit, au contraire, journellement que des réparations se font au toit d'un bâtiment au moyen d'échelles volantes, et sans que l'cn pénètre dans l'héritage voisin (comp. Caen, 3 juill. 1826, Gaillard;

et Bourges, 3 août 1831, Berger, Dev., 1832, II, 1; Bordeaux, 20 déc. 1836, Duc, Dev., 1838, II, 132; Merlin, Rép., v° Tour d'échelle, § 2, no 2; Toullier, t. II, no 360; Solon, no 343; Coulon, Quest. de droit, t. III; p. 331).

Enfin, s'il s'agit de réparations à faire soit a un mur de clôture situé à la campagne, soit à la couverture d'un bâtiment qui n'a aucun droit d'égout, et que le propriétaire se trouve dans l'impossibilité de réparer, si on lui refuse l'entrée du fonds voisin, il pourra l'obtenir moyennant indemnité, par une induction, dit Pardessus, aussi juste que naturelle de l'article 682 (t. I, no 227; comp. art. 240 de la cout. d'Orléans; Pothier, de la Société, no 246; Merlin, Rép., v° Tour d'échelle, § 2, no 1; Bruxelles, 28 mars 1823, Vanhagendoren, Sirey, 1825, II, 374; Bordeaux, 29 déc. 1836, Duc, Dev., 1838, II, 132).

Ces diverses solutions nous semblent, ainsi que nous l'avons déjà dit, en dehors des principes rigoureux; mais elles sont favorables; et nous ne serions pas surpris de les voir quelquefois réussir dans la pratique, surtout lorsqu'il s'agit de murs situés dans les villes et les faubourgs, qui profitent au voisin sans lui rien coûter, et lorsque le propriétaire, offrant de réparer tout le dommage qu'il pourrait causer, et de se conformer d'ailleurs, pour les jours et les heures des travaux, aux convenances de son voisin, il apparaîtra manifestement que celui-ci ne s'y refuse que par malice et dans le seul dessein de nuire.

$ 2.

Des mitoyennetés relatives au cas où les différents étages d'une maison appartiennent à plusieurs propriétaires; et plus généralement du cas où une chose commune est affectée à l'usage indivis de plusieurs héritages appartenant à des propriétaires différents.

SOMMAIRE.

425. Caractère général des différentes espèces de mitoyenneté, d'où résulte la servitude d'indivision.

425 bis.

Du cas où les différents étages d'une maison appartiennent divisément à plusieurs propriétaires. - Exposition.

426. Division.

427.

- 1o Quelles sont les obligations de chacun des propriétaires?

Des réparations et reconstructions des Quid, des digues, des voûtes en général, et

des voûtes de cave en particulier?

428. Suite.

Quid, des puits, des fosses d'aisances, des allées, des portes, etc.? Quid, des greniers?

429. Chacun doit contribuer aux charges communes, en proportion de la valeur de son étage. — Quel est le sens de ces mots?

Quid, des charges concernant le devant de la maison sur la rue?
Des charges particulières. Des réparations de planchers.

Suite.

Des réparations des escaliers.

Quid, si l'escalier est couvert d'un toit particulier?

Chacun des propriétaires peut s'affranchir des charges communes ou particulières en abandonnant son étage.

436. Quels sont les droits de chacun des propriétaires? Règle générale. Exemple.

437.

-

Suite. Le propriétaire de l'étage supérieur a-t-il le droit de le faire exhausser et d'y ajouter de nouveaux étages sans le consentement des propriétaires des étages inférieurs?

· Le propriétaire d'un étage peut-il y établir une machine à va

438. peur?

439. L'article 662 est-il applicable à cette hypothèse?

3o Que faudrait-il décider dans le cas où la maison viendrait à être détruite par incendie ou par tout autre cas fortuit?

441. Quid, si par suite d'un nouvel alignement de la voie publique, la maison doit avancer ou reculer?

L'article 664 n'est pas applicable aux maisons dont la division par étages s'était opérée avant sa promulgation.

443.

en

Que décider dans le cas où une maison est partagée, non pas horizontalement et par étages, mais verticalement de haut en bas, deux ou plusieurs parties?

444. Des autres espèces de servitudes d'indivision. communes, des allées, des puits, des fosses d'aisances, etc.

Des cours

Suite. Quelle est alors la règle à suivre pour déterminer les droits et les obligations des communistes?

446. Suite. Applications. Exemples.

De quelle manière les charges doivent-elle être supportées par les communistes?

449. La faculté d'abandon est admise aussi dans ce cas.

-

425. Nous avons à nous occuper, dans ce paragraphe, de plusieurs espèces de mitoyennetés, improprement dites, qui ne sont pas intermédiaires et séparatives

de deux héritages (supra, nos 308, 309), mais qui participent du caractère de la mitoyenneté véritable, en ce sens qu'elles s'appliquent à des choses communes, qui ne sont pas susceptibles de partage ni de licitation (sans le consentement de tous les intéressés), par le motif qu'elles sont destinées à l'usage concurrent et nécessairement indivis de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires diflérents.

La règle écrite dans l'article 815, que nul n'est tenu de rester dans l'indivision, n'est pas alors applicable; et cette exception est fondée sur la plus évidente de toutes les lois, sur la nécessité et sur l'impossibilité où se trouverait chacun des propriétaires d'user de la chose qui lui appartient exclusivement, s'il était privé de sa copropriété dans la chose commune, qui en est l'appendice indispensable; quando facta divisione, res fierent ad usum inhabiles (Bruneman, sur la loi 19 au Dig. comm. divid.). C'est une espèce de communauté forcée, que l'on a depuis longtemps désignée sous le nom de servitude d'indivision (comp. L. 19 précitée; Buridan, sur l'article 268 de la cout. de Vermandois).

425 bis.- Au premier rang vient se placer l'hypothèse singulière, que notre Code a prévue dans l'article 664, celle d'une maison divisée horizontalement, de telle sorte que le rez-de-chaussée appartient à l'un, le premier étage à un autre, le second étage à un autre encore, et ainsi de suite. Plusieurs de nos anciennes coutumes s'en étaient également occupées ; et cette espèce de division est effectivement dans les usages de certaines localités, notamment à Grenoble et à Rennes; nous en avons aussi en Normandie quelques exemples: Basnage dit même que cela arrive souvent dans les willes (sur l'article 617 de la coutume). Le plus ordinairement, ce sont les enfants que l'on voit partager ainsi la maison paternelle à laquelle ils mettent un